中澳大不同 在澳洲「联名购房」的两种方式

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在澳洲联名购房3大方式

越来越多的海外买家在澳洲购房投资,或作为日后自己与家人移民到澳洲时的落脚点。许多买家在澳洲购房投资时都会考虑该以谁的名义买房:是自己的名字,配偶的名字还是孩子名字?或许在澳洲购房投资时买家们忽略了一点,就是澳大利亚的物业可以是联名购买的。比如说:夫妻联名购买,也可以是夫妻一方与孩子联名购买,甚至夫妻双方与孩子三人共同联名购买物业也是可以的。那么澳洲购房投资时,联名买房是否有什么实际意义呢?首先,让我们了解一下澳大利亚联名购房的方式。

自然共有权益(Joint Tenancy)

澳洲购房投资时,当2个或更多人共同买房时,如不做特别说明,一般都会按照自然共有权益签订购房合同。自然共有权益是联名拥有物业的一种方式,并拥有下列特点:

所有业主共同拥有该物业。当该物业的自然共有权益存在时,没有任何特定比例分配的拥有权,即是说,业主对于该物业拥有相等的利益。如果该物业产生收入(例如:租金),则所有业主均分该收入。

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自然共有权益是以“生还原则”( Principle of Survivorship ) 作准。如果其中一位业主过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的业主。

 

例如:A和B以自然共有权益共同购买物业,则A和B各自拥有该物业二分之一的拥有权。如果A过世,则其名下的利益自动归为B所有,即B成为唯一的业主。如果ABC三人以自然共有权益共同购买物业,则三人各占物业三分之一拥有权,如果A过世,其名下的利益自动归为B和C所有,即B和C各占该物业的二分之一拥有权。在这当中,并不存在任何特定的分配比例的概念。也因此,严格来说,A名下的这部分利益无法作为其遗产的一部分。

 

按份数共享权益(Tenancy in Common)

这也是联名买房的一种形式,但与自然共享权益不同的是,拥有人可以按照份数比例自由分配每位业主名下对该物业的拥有权。而该业主名下的这部分拥有权是可以作为其遗产由后人继承的。同时,业主也可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。

 

例如:ABC三人以共享权益共同购买物业,并决定A占该物业50%的利益,B占30%,C占20%。如果A过世,则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人全权继承。

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联名购房的考量

在澳大利亚,法定的遗产顺位继承人一般为配偶。因此,在业主没有设立遗嘱的情况下,对于夫妻双方来说,无论是按自然共享权益还是共享权益联名购买物业,所达到的结果很有可能殊途同归,即,夫妻一方过世后,其名下的物业很有可能归为其配偶所有。(当然,如果您有过多段婚姻,就应当认真考虑设立遗嘱,又称“平安纸”,以免在将来产生不必要的纠纷)。

目前,许多留学生在澳洲购房投资,由于其没有还款能力,一般会考虑与父母联名购买,这样便可由父母出资并承担贷款。值得注意的是,留学生由于有澳大利亚临居签证,在澳洲购房投资时,可以购买自住用途的二手房,如果是与父母合买,由于父母为非常驻外籍人士,则只能选择新房或楼花。

 

值得注意的是,如果在澳洲购房投资后想要转名,则需要额外支付一笔不小的费用。例如:A与其父亲B共同购买一套物业,价值60万澳元(其中需支付60万澳元房产所产生的印花税)。3年后,房产价值升值到90万澳元,B将自己名下部分物业全部赠与A,则在转让过程中,A需要另付45万澳元(即房产价值的一半)所产生的印花税(澳大利亚每个州对此要求各有不同,因此买家应当事先咨询自己的会计师和律师)。考虑到澳大利亚目前没有遗产税(但作为遗产获得的财产或收入可能会受到其他相关税务调理管制,例如:个人所得税等),该物业也能作为遗产的一部分较为自由地由配偶及子女在日后继承。

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如果买家决定以联名的方式买房,需要在购房合同上将所有买家的名字列明,包括联名方式。按不同比例分配的,也需要事先做好比例分配。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时,都需要列明联名买房的方式及比例。因此,在签订购房合同时,投资者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师。

 

建议买家在澳洲购房投资前先将自己的考量与自己的律师多做沟通,以便律师能够更好的了解买家的计划,也为日后可能面临的额外费用事先做出规划。

(文章转载自网络)

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