屌爆!只需要一套投资房 收入再高也能合理避税‏

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《唐人街》-澳洲华人的官方媒体

最近两年澳洲房市火热,无论是坐车还是吃饭,总能听到有人在聊房子。

不是哪个区又涨了多少,就是谁谁谁的房子赚了多少钱。似乎大家的关注点一直是在房子的增值。

今天,我要给大家讲讲投资房的另一个作用——负扣税

Australian Taxation System

在澳洲管理税务的政府部分是ATO。澳洲政府和大部分发达国家一样,最最重要的收入来源就是税收。640-372

澳洲的税收有很多,最主要的就是个人收入所得税、公司税以及交易税等等。

而其中每个税种所佔的比例分别是多少呢?请看下面的图表。640-373

是的,你没有看错,个人所得税佔了将近一半!

我们接着往下看。

每个在澳洲工作的人都有报税的义务,至于每年需要交多少税,就是根据你的当年收入来决定的了。640-371

下图就为澳洲税率。

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与大部分发达国家相比,澳洲的税率不算低。

看到这张税率图表,你一定认为,佔政府总收入近一半的个人所得税是由高收入的人群主要提供的吧?因为他们要交高达45%的税率。

事实并非如此。640-375

其实,收入在$35000-$80000的人,在个人所得税的贡献最大多达38.6%

原来家门口的公园,办公室外面的绿化,还有新年你排队挤破头进入情人港看的烟花,都是你自己花钱买的!640-376

想从那38.6%脱离出来?有一个很简单的办法,那就是投资房的另外一个作用——负扣税

Tax Deduction

Tax Deduction是澳洲税务系统中允许个人减少Taxable income的一种方式。

基本上,在一个财政年内,跟增加收入有关的所有支出都能作为Tax Deduction640-377

投资房作为你的投资项目,与之相关的支出自然就可以用作Tax Deduction。投资房的利息支出、管理费、水费、councilrate都可以视作是你的支出

这就是为什么很多高收入的人,例如医生、律师、注册会计师等等,他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%640-378

在这样的情况下,由于贷款额度高,基本租金是无法cover住所有支出的。

看似他们的投资房月月亏损,但实际上那些贴出去的钱,可以全部用来做负扣税,从而在税务上给他们省下一大笔钱。别忘了,房子每年还在增值!640-379

对于普通上班族的收入来说,也许比较难达到贷款80%以上的条件。不用担心,因为投资房负扣税的大头在这——折旧

折旧的意思简单来说就是你把一个新的完整的房子出租出去,由于租客的使用,你的房子会有些“损耗”。

ATO允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%到4%不等,根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说,一个80万的房子,每年可以做的折旧是12000到30000不等

换句话说,假如你的工资是每年65000,一个价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税,那么你的收入就只有35000,你的个人所得税会减少一大笔

重点在于,实际上你并没有损失任何的cash,仅仅只是去做一份折旧报告而已!而你的房子还是在不停的升值!

下面的图表会给大家一个简单的展示,是做了一个无折旧和有折旧的投资房(大约价格在45万)对税务的影响。640-380

如果没有投资房的话,75000年薪的你需要支付15922的个人所得税,而一个价值约45万的投资房就能省下5000的税

如果是按照现在的均价,80万的房子能省的税更多,这就是投资房的另一个魅力!

 

本文系H&T华信投资经理Ocean Pang原创

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