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在澳洲投资,许多人会选则购买地块或者独立屋,因为澳洲房产的价格等于实际上土地价格和房屋价格之和。因此相较于市中心的公寓,同样价格下独立屋占用的土地面积大而房屋建造成本小。房屋是不断贬值的,而土地作为不可再生资源,则是不断增值的。那么在投资过程中具体该怎么样操作呢?

1 选择地块

程序第一步当然是先选择土地,这个阶段要注重是:土地的位置、地势平整、尺寸方正别太过于不规则、宽度是重要衡量标准、土地地下管道分布、火险等级指数等。

2 购买地块

这个步骤基本上是最需要关注和花时间的地方。

选好了地块后,要购买,当然贷款是很重要的了。而这一步骤麻烦就在于,需要律师和会计师帮助定地,注册,计算好资金和贷款,然后再向银行申请。

而有一些地块,被称为“熟地”,即开发商已经划分好了可以随时动工建房子的地块,具体情况又会相差很多;通常来说,如果买价是50万,申请贷款80%,银行就需要在买地签约时一定有20%资金,这个例子中假设地块是30万,房屋造价是20万,那么银行在签订买地协约的时候会给提供30万当中的20万,也就是说个人要准备好10万(50万的20%)和其他的费用。

3 建造房屋

地块确定后,要根据土地尺寸来设计房屋然后建造。这是当然一定要注意:选择质量及信誉好的建筑商、留意建房规划要求、选择土地宽度相对应的房屋合理宽度、选择房屋室内布局、跟建筑商确认好交房标准、签订合同确认最终造价及交房标准。

为什么要买地后再让建筑商来建房?

与直接买现房比起来:

1)节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。

2)自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。

3)可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

4)和楼花一样,资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。

需注意事项:

业主需要自己 DIY,操心的事情很多,尽量面面俱到;选地造房不能马上入住,大约需要等半年;而且在造房这半年期间,贷款买地的业主要还土地贷款的利息(因为银行已经在买地时就借款给业主了)。

4 房屋费用

建房子的时间里,之前的贷款是只有利息,之后建好了就可以选择利息或本息一起还。因为在这个过程中会可能出现一些其他的意外费用,防止最后卡在一半没有办法进行,这样就又要承担利息,又无法完工。(这个在选择建筑商时上要非常注意,因为多数的建筑合同都不是固定价,标价后会有很多其他条款比如当地建房法规的要求不同,再继续提出额外的费用等,需要非常小心)

5 其他事项

* 贷款操作起来一定要确定自己的资金状况再做申请,不要卡住让整个进度不能继续,压力之外还需要额外偿还地的利息。

* 银行的选择也是需要讲究,因为不同银行对于建筑每阶段资金的比例也是有不同要求。很多要求都是为了保护银行。那么在选择建筑商和银行上需要确认清楚后再决定。

* 早些前,2月9号新出台政策:老房子推到重盖一套新房子的将不被澳洲海外投资审核委员会(FIRB)认为是新房,独栋豪宅的买家和卖家将会受到影响。

* 像类似的政策变化、汇率走向都会影响投资收益,在专业人士帮助下可以尽量少走弯路。

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