有江湖的地方就有派系,地产圈也不例外。

早年地产江湖有明显的四大派系,并且一直沿用至今,但这么些年过去,整个地产江湖已经不是原来的那个地产江湖。原来的四大派系分法有些过时和陈旧,今天小田就跟朋友们聊一聊新的江湖江湖派系。

先来回顾下传统的四大江湖派系:

低调南派

南派,或者说是粤派,以广州开发商为中坚力量。在地产江湖上,他们曾是第一大派,鼎盛时期,“华南五虎”横扫中原,让其他派系难以望其项背。

南派的崛起有赖于改革春风最先抚摸广东大片大地,也有赖于香港开发商的手把手教导,当然更为关键的是广东人的那股子“敢为天下先”的闯劲。

该派系典型特征是不爱说话,埋头盖房赚大钱。既是诞生了合生朱孟依、碧桂园杨惠妍、恒大许家印等一批早期的中国首富,也创造了一些领先的房地产理念,比如碧桂园的配套理念、星河湾的豪宅理念等等。

豪放北派

有南就有北,北派是以北京开发商为中坚力量。在地产江湖上,北派以皇城脚下自居,北派江湖大佬大都是部队大院出身,不难想象他们必会沾染上好面耍贫嘴的习气。相较于南派的内敛,北派那更是十足的豪放。

北派房企规模普遍不大,主要盘根在北京及周边,出了京畿之地基本啥都不是了。一个很重要的原因是北派房企依托于政府资源成长起来,是非常典型的“政商”。

北派房企尽管规模都不大,但却诞生了一批“抛头露面,散布观点”的地产大佬。典型如任志强、冯仑、刘晓光、潘石屹等等,他们的一言一行经常掀起一阵阵的行业飓风。

婉约海派

海派,往小了说就是指上海本土开发商,往大了说指覆盖整个江南的所有开发商。或许因为江南的市场容量够大,只专注于江南就足够吃饱喝足。在地产江湖的四大派系中,海派偏安与江南,影响力要逊色点。

海派在四大派系中最按照江湖规则办事的,是地产江湖里典型的“三好学生”。这既是因为上海的“洋气”,又因为江南人的品质性格。

海派房企的产品精致、时尚、于细节处见完美。也因为海派,使得以上海为中心的长三角区域是全国居住生活品质最高的区域。

兼容并蓄派

对于谁是地产江湖的第四大流派,在过去一直都有两种论调,一种观点认为是以重庆为核心的渝派,一种观点是脱离于粤派、以深圳为中心的兼容并蓄系。

小田的观点倾向于后者,原因有二:一是深圳的知名开发商远多于重庆;二是深圳开发商对行业的贡献也远多于重庆。

兼容并蓄派,最典型的特征是没有地域烙印,尽管这个派系基本集中和起步在深圳。因为派系没有地域烙印,也没有地域束缚,所以是规范化、现代化和全国化一个派系。其完善的职业经理人制度更是其他派系所无法比拟的。

小田简要概述了地产江湖的四大派系后,接下来我们再来聊下地产江湖此消彼长的新变化。

鉴于地产江湖的巨大变化,小田不再局限于“四大派系”,而是根据具体特征,重新定义出八大流派,使之流派的分法更适合当下的地产江湖。

京派:困守京城、南征失败

掌门:无

我们先将北派打散,集中成京派。皇城根脚下的京派近些年,一直想着冲出北京、走向全国。比如SOHO中国南下上海、北京金融街走进重庆。但似乎都不太顺利,出现比较严重的水土不服。

其实这非常好理解,京派成于北京、也败于北京。做“政商”做久了,官本位就会太重,市场化思维也就欠缺。我们向来都说北京的地产江湖水特深特黑,也基本都是这帮京派故意搞出来的,想让他们转变思维很难。

前几年,万达将总部搬到北京,使的京派实力大增,但除了以“政商”著名的万达外鲜有其他房企将总部搬到北京。

堂堂皇城脚下,自己既走不皇城,又不能吸纳外来者容身,或许这才是该京派最该深思的。

另外,京派还有一个变化是:因为自媒体的兴起,京派地产大佬越来越有名,又越来越不务正业了,比如任志强不叫任大炮改称任叔了、潘石屹不卖楼改行当娱乐明星卖苹果了、冯仑更是卖掉万通当起青年导师了。

海派:身在华山,福兮祸兮

掌门:绿地

海派,单指上海本土开发商及将总部迁移到上海的开发商。这些年,海派变化非常巨大,首先是本土开发商总体低迷,而且越来越低迷,当然绿地、农工商等少数房企是例外;其次,是越来越多的房企将总部迁移到上海,海派的力量大为增强,比如世茂、宝龙、旭辉、新城等等。

上海目前已经成为地产江湖上竞争最为激烈的城市,所有派系在上海交融,近乎所有TOP级别的房企都来到了上海,堪称地产江湖的华山。

然而,让人比较遗憾的是在外来房企的冲击下,上海本土开发商大都丧失了海派的精髓。能够保留海派精髓的仅剩下农工商房产等极少数房企。所以,我们看到上海本土开发商正在极力倡导“海派回归”,农工商房产更是打出“海派新生活”的全新企业slogen。

粤派:兴衰转换沧海桑田

掌门:恒大

粤派,内部分化非常严重,“华南五虎”的提法已经成为脑海深处的过时记忆。很难再有人说起合生曾是当年地产江湖一哥,星河湾也不再是地产江湖的神话,而曾经不起眼的恒大则成为粤派的新掌门。

为什么当年叱咤地产江湖的“华南五虎”销声匿迹、为什么曾经的地产一哥在垂死挣扎。江湖上有很多种说法,但在小田看来,最根本的就是制度设计缺陷:家族化企业接班好就继续好,接班不好那就下坡。

或许,粤派内部的分化兴衰,给予其他派系很大的借鉴。其他派系也即将来到二代接班的时刻,或许可以以“粤”为鉴,避免重蹈覆辙。

浙派:萎靡不振 风韵犹存

掌门:绿城

浙派,同样脱胎于海派,但又要比苏派幸运,所以在地产江湖上建立起自己的一席之地。浙派成独立派系,归功于绿城,也有赖于滨江、坤和、雅戈尔等齐心协力。

就产品品质营造来讲,浙派是地产江湖派系中当之无愧的第一。倘若不服,你去浙江走一遭就全都明白了。

浙派,当前也面临了严峻的市场容量问题。浙江的民营经济发展受阻,导致浙江房地产市场出现严重的萎缩,尤以浙派掌门绿城的变迁让人唏嘘。

说到浙派掌门绿城的变迁,其实整个浙派内部都有变化。比如红极一时的雅戈尔功败垂成、小城开发商海亮一飞冲天、曾经的宁波一哥则是破产了事。总体来讲,浙派的地产江湖地位正在急剧的下滑。

渝派:一招不胜 满盘皆输

掌门:龙湖

渝派当年没能入选地产江湖四大流派,如今看来是非常正确的。渝派除了龙湖具有江湖大佬气质外,其他小弟都不成熟。龙湖作为渝派的掌门,虽然带领了一帮小弟,但小弟们没一个成气候。当年重庆政治地震,更是波及了一批小弟,最近协信又出事了。现在看来,仅有新崛起的东原和金科还算靠谱点。

渝派的造诣在园林景观,到重庆上上下下的走一遭就能理解为什么渝派的园林景观能够做的那么好。想要一招独步地产江湖的可能性越来越小了,渝派小弟们必须醒醒了。

闽派:士别三日 锋芒毕露

掌门:世茂

闽派,顾名思义,就是福建出身的开发商了。一说到闽派,似乎就大有说头,因为这两年地产江湖的焦点都在闽派身上,闽派差不多领衔了整个地产江湖。

闽派崛起速度之快,的确超乎了所有的预料,似乎是一夜之间的事情。但也完全可以理解,如今闽派可以说是最深谙地产江湖之道的派系。

所以,这两年我们看到:闽派玩高周转,把粤派给玩趴下了;闽派玩融资,把海派给玩趴下了;闽派玩企业管理,把兼容并蓄派给玩趴下去了。

当然了,我们不可忽视的一个闽派现象是:闽派正在“去闽化”,越来越多的闽派将自己的总部搬离福建。早期成长起来的闽派世茂、旭辉等早就搬到了上海,象屿、宝龙、正荣、禹州等等一批闽企正陆续撤离。

兼容并蓄派:门内忧患 门外野蛮

掌门:万科

无论地产江湖如何的风云变幻,兼容并蓄派多年来一直保持着良好的稳定性。兼容并蓄派的掌门万科依然领跑地产江湖,金地、招商等一堆兼容并蓄派的种子选手还在跑道上奔跑。

兼容并蓄派的稳定性来自于企业制度的先进性,但这种制度正显现出弊端的一面:职业经理人的治理结构在资本市场面前似乎不堪一击,分散的股权结构正引来大批的门口野蛮人。

洋洋洒洒三千字,似乎说了很多,但其实说的又很少。或许有朋友不服,为什么没有鲁派,鲁能、海尔不是很牛逼么;川派也很厉害呀,最近几年发展很迅猛;苏派这么多房企,怎么还排不上号;当然,还有辽派,万达不就出身自辽派么?

小田理解你们的异议,但就综合影响来讲,这些确实要稍微逊色了一些,甚至都不能称之为派系,能排的上号的就以上8个派系了。如果您实在不服,也没关系,就是一家之言嘛!

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