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澳洲正處於有史以來最大的信貸推動的房地產泡沫。一旦泡沫破裂,那麼它將破壞經濟,並很有可能對四大銀行造成打擊。

這一警告來自Lindsay David,他是LF Economics的創始人、《澳洲:從繁榮到蕭條》(Australia:Boom to Bust)的作者以及預言澳洲經濟會面臨災難的分析人士。不過,他的警告是正確的嗎?或者我們此前聽過所有這些預言嗎?

David對即將到來的房地產市場崩潰提出警告,對政府以及金融、保險和房地產行業的發展提出批評。

自1996年以來,澳洲經歷了覆蓋全國的房價繁榮。從1996年到2014年,房屋的實際價格以及經質量調整的價格上漲了121%,這是「自1880年有記錄以來規模最大、最持久的房價增長」。

他表示,如今的澳洲和2007年以前的美國及愛爾蘭存在很明顯的相似性——「人們會認為你瘋了,但慢慢地我可以確定,我看到有更多的人開始接受這個觀點。但是當每個人都知道(房市)存在泡沫的時候,已經為時過晚了。」

在1996年至2014年期間,房價和按揭貸款的增長超過了經濟基本面,例如通貨膨脹水平、GDP、房租和收入。David稱,「如今你看看,在1996年底到2014年期間,家庭債務的增速已經超過通脹率,比例為10:1。」

假設在雪梨的新屋買家存下30%的收入,購買中等價位的房屋需要20%保證金,那麼他們大約要花6.5年的時間才能存夠首付。

在被調查的16個英語城市中,只有溫哥華的居民比雪梨居民花費更多時間來存首付。居住在墨爾本、阿德萊德、柏斯和布里斯本的人分別要花費5.78年、4.30年、4.09年和3.97年的時間來存首付。

房屋買家採用了「愛爾蘭式的財富創造模式」,投資者從銀行大量借款,再將房屋拋售給下一個貸款更多錢來進行投機性活動的買家,這些活動推動澳洲家庭的債務堆積到1.9萬億元。而最大的受害者就是年輕的買房者和中等收入者,他們
「要麼因為房價高而被擠出市場,要麼就是提高槓桿率」。

他說道:「銀行系統向市場注入的債務越多,那麼房屋買家創造的債務就更多。當人們感到疑惑,為何會有20多歲的人出現在拍賣會競拍房屋,那是由於有更多的銀行為你提供貸款。」

「雪梨的房價並不像它們看上去的那麼高,因為房屋供應短缺,每個人的口袋中都奇蹟般地擁有90萬元。銀行必須發放更多貸款,這樣房價才能保持高位。」

只要新的購房者不能或不願申請比先前買家更多的貸款,那麼整個市場就將崩潰。

David指出,2017年是房市泡沫破裂初現端倪的時候,它將始於澳洲西部。如果柏斯市場崩潰了,那麼這將開始影響銀行系統的借貸能力。

然而,國民銀行(NAB)首席經濟專家Alan Oster表示,澳洲沒有房市泡沫,並且「泡沫威脅論」的說法已經持續了數年。他說道:「首先,供應和需求是真正重要的因素。看看2007年以後的黃金海岸,再反觀現在的雪梨。我們並沒有說所有一切都很好——你應該說,這是一個房屋可購性問題,但當前階段房市狀況還不錯。」

文章轉載自澳洲新聞網

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