疯狂?高烧?专家终于坐不住了–关于澳大利亚房市崩盘10大假设‏

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悉尼墨尔本房价持续飙高,经济学家们用“疯狂”、“高烧”来形容房市,关于澳洲房价泡沫的告诫和警告之声不绝于耳,但是人们置若罔闻,继续买进房产,似乎坚信房价会继续上涨,并且即使下跌幅度也不大。

澳洲经济出现什么状况会令房价下挫?知名市场观察人士Robert Gottliebsen就此提出十项有趣的假设。尽管有些情况可能性并不高,但至少愤懑不平的首次置业者能略获慰藉,而对于刚开始按揭且期待房产升值的投资人而言则是可以关注的风险信号。

ACB News《澳华财经在线》报道,据商业观察家报专栏文章,Gottliebsen指出的十大事件包括:

第一,澳洲房市头号及最大的威胁是人口增长停滞。本网早前报道,澳洲基础设施局预计,2031年前悉尼人口会以相当于每年8万人的速度增长,墨尔本增速更快,到2061年将超过悉尼成为澳洲人口最大城市( 详见《澳人口膨胀挑战骤增 官方审计细数基建热点》)。

Gottliebsen表示,人口膨胀将促使首府城市加快住房建设以满足居住需求。但是如果人口没有以预估速度增长就会出现住房供应过剩,尤其是墨尔本,这将造成房价下跌。

第二,华人目前占到了悉尼内城公寓购买需求的80%,在墨尔本CBD的比例更高。另外澳籍华人还会代替在中国和马来西亚的亲友、熟人购买现房。Gottliebsen认为,如果这种势头打住,悉尼墨尔本房价就会下跌,布里斯班房价也会受到一定冲击。最有可能的原因是州及联邦层面上的政府行为使得亚洲投资人感到不受欢迎,或者其国内事件导致资金干涸。

第三,几十年前日本人在澳大量购置旅游地产,就像今天华人购买房产一样。但后来日本出现经济危机,他们先是停止购买,然后又变成了卖家。Gottliebsen表示,如果中国或马来西亚出现类似情况,中国投资人开始抛售房产,澳洲房价将会大跌。另外,州及联邦政府在玩政治手法时,也会引发或致使资金退流,不过目前这种可能性较小。

第四,Gottliebsen认为,依赖负扣税的投资者正和中国买家一起推高现房房价,考虑到养老金的不确定性,负扣税政策不太可能取消。但澳工党正考虑将负扣税的应用限制在新房上(与当前的投资趋势相反),并调整资本得利税。如果这两个税种调整,会将许多买家驱逐出现房市场,打压房产价值,而另一方面则会提振住宅建筑业。

第五,如果市政厅或州政府简化审批流程,或者撤销推高成本的建筑法规,将可极大提升低成本公寓和房屋的供应。Gottliebsen称,这将造成房价下降,但是——最不可能发生:各级政府还指望房价保持高位以带来大量收入。

第六,像市政厅和州政府一样,银行也希望房价上涨或者至少持稳。如果他们开始限制面向投资人或者自住买家的贷款,这会冲击房价。但同样的,这不符合银行的利益。

第七,澳洲某个州/领地或者更有可能是整个国家经济陷入严重衰退,这将使得失业率上升,造成按揭贷款大面积违约。(小小的技术性衰退不会出现此类后果)。上世纪90年代澳洲多地房市出现过这种状况,当时房价跌幅曾高达50%。Gottliebsen认为,澳大利亚经济衰退最有可能由海外事件引发。

第八,现金利率提升。目前不太可能,但澳洲债券收益上升暗示新趋势或许正在出现。澳洲银行依赖外部市场,有约三分之一的资金来自海外,所以外国央行加息会一定程度上促使澳洲现金利率的提升。

第九,退休金政策的变化,目前澳政府鼓励退休金领取者保有现有住宅,而非换房以缩小居住面积。如果这一规定改变,会有许多现房涌入市场。Gottliebsen指出,现在有许多婴儿潮世代的老人养老金不够用,考虑卖房,但受退休金政策约束不能如此。

第十,如果现在养老金基金被阻止投资住宅,会马上给房市带来影响,只是影响会很小。但随着越来越多养老金基金希望进入房地产领域,政府作出让步的情况下,他们会成为驱低房价的重要力量。

文章转载自ACB News《澳华财经在线》

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