这个信号要重视!澳洲租房市场降温明显 投资者要小心!‏

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澳洲房价有没有泡沫?各方专家“狼来了”的分析警告不绝于耳,但,房价依然猛涨。最新发布的数据显示,涨势最强的悉尼墨尔本正在出现租客难寻,支撑房价市场的一个重要支点正在塌陷。未来的房价走势究竟会怎样?各位亲看看吧–

出租代理们说,一些房地产投资客发现租客难寻,然而由于大量公寓屋上市出租,情况还在继续恶化。

对租价和屋价的数据分析显示,房屋租赁价格持续下跌,而各大城市的新公寓建设正在改变城市面貌。

悉尼最近几年已经从矿业城市(译注:达尔文和珀斯)手上接过了房价飙升的桂冠,然而这里的租价也已经开始下降,从现在起到圣诞节,每周将新增1000栋出租物业。

“市场疲软,并将变的更疲软。”Ray White Real Eastate总监Gerri Keays这样说。

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而对维多利亚省出租物业的最佳估算是有大约120,000栋出租物业,这是新州的3倍。

“任何没有做出足够宣传、足够装饰以及价格足够低廉的出租屋将面临无法出租的情况。”Keays在谈到在悉尼寻找租客时这样说:“认为任何房子都能租出去的想法已经过时了。”

而在矿业城市,也就是达尔文和珀斯,情况更加糟糕。资源繁荣导致了建筑繁荣,而在建筑完成时资源繁荣已经过去,新建住宅面对的是虚弱的经济和房地产市场。

出租回报率下跌

密切观察房地产市场的SQM Research称,过去12个月以来,达尔文的出租回报率已经下跌了14%,珀斯下跌了6%。而这两个城市的房价也在下跌。
出租回报率的计算方法是用租金除以房屋售价。但房价上涨时出租回报率会下降。在屋主无法出租房屋时,而必须降低租金时也会下降。

SQM Research执行总监Louis Christopher在谈到悉尼市场时说:“出租屋市场的疲软已经在我们的统计数据中显示出来。”

对银行和金融机构进行分析的Digital Financial Analytics称,现在市场的改变与澳大利亚逐步成为“地主之国”的趋势同步,达到历史高点的房价迫使没有房屋的人租房居住,而不是成为业主。

房地产投资者越来越年轻,他们平均拥有的房屋数也上升。过去12个月来拥有超过5栋投资物业的投资者数目上升了35%,从175,000上升到272,000。

Digital Finance的Martin North说,那些地主能否获利取决于什么时候租客能够将多余供应用完。

特殊品质

他称,精明的投资者会购买那些有特殊品质的住房,比如位置——特别是离公共交通和特殊地点的距离近。特殊品质住房不会被同一区的住房简单替代。

Wkelin Property Advisory的Richard Wakelin说:“一个好的出租代理不仅仅是一个代理,他们商业头脑精明,有策略。”

这意味着这些代理必须对他们所在区的出租屋市场信息了若指掌,对租客预期的质量心中有数,了解到各个设置的大致距离。

租客的平均租期是18个月,租客离开后需要重新做广告、租赁合同、缴税并将出租屋整理好。

Ray White的Keays称,出租时关心的重点是租客的年收入,而不是周收入。出租管理的目标是留住好的租客。

她说:“必须要用物业的最佳状态迎接租客。”

出租代理业没有一套特殊的规矩、行为守则或者入门门槛。但是业主和租赁合同在每个省都略有不同。

“管理出租屋的时候,可不能简单的说‘没关系的’,这可能会带来麻烦。”Wakelin说:“99%的情况下,出租屋并不需要特殊管理,但与业主和租客一起核对情况就好象保险一样b必不可少。不好的出租代理不做这些事情,只是祈祷坏事情不要发生。而在事情确实发生时又措手无策。”

据估算,澳大利亚大约有200万栋出租物业,租客一共有600万。每年的租金大约是390亿澳元。

一个实例

工民建工程师及房地产投资者Bob Shergold称,找到出租代理对房地产投资者而言只是开始,而不是结束。

Shergold在墨尔本内城区拥有3个两睡房公寓,他曾经以为出租代理将租价顶的过低、不愿意反馈租客意见已经不大愿意每六个月检查出租物业而解除了合同。

Shergold为出租代理富租金的7%作为佣金,他说:“那个代理对自己要求不够。”

“你必须盯着出租代理。我的经验是大部分出租代理都是初级员工,每个人管理40-50个物业。”

他最近的出租代理有15年经验,愿意就出租中的问题提供建议,比如是否允许租客给房间重新刷漆。

“这不是一劳永逸的事。”他称:“我听过很多坏租客的恐怖故事,所以我想要一个能够严密观察物业,并愿意与我和租客沟通的代理。”

新闻采编自《financial review》

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2015-6-28 23:38:10

社论点评

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2015-6-29 8:38:14

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