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最近澳大利亚朝野两党在负扣税问题上唇枪舌战。负扣税作为澳政府鼓励房产投资的重要措施,被认为是推高房价的幕后黑手,因此一直备受争议。那么到底什么是负扣税?如果按照工党的提议把负扣税限制在新建房屋上对房产投资者带来什么影响

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(Flickr cc: ats_500)

带着这些问题澳洲佳采访了墨尔本迪肯大学法学院高级讲师伏健博士澳大利亚注册会计师石桂芝女士

什么是负扣税?

我们讨论的负扣税英文叫“negative gearing”,负扣税这个翻译并不能直接对应其英文含义。“negative gearing”一般用在房产投资领域,指投资者出租房屋时他的各项开支与房租收入比较,开支大于房租收入时,这项投资就是negative geared的,也就是说负收入。

澳大利亚的税务政策是,当你的房产投资出现负收入后,允许你的这份负收入与其他正常收入相抵扣。例如你年收入10万澳元,你的应纳税收入即为10万,但是你在房产投资上每年亏损2万,这两万负收入可以与正常收入相抵,也就是说10万减去2万,你的应纳税收入从10万变成8万,少了两万,这就是所谓的负扣税。

投资者如何利用负扣税避税?
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(flickr cc: Alex Proimos)

海外投资者为例,你在澳大利亚有一个房产,除此以外你在澳大利亚没有别的收入,那么你只需要向税务局报这个房产的收入,如果这个房产是负收入的话,因为你在澳大利亚没有别的收入,你在海外的收入又无法用来抵扣,这种情况下你的负收入就往后延。

什么意思呢?比如你买了一个房子一开始可能贷款金额比较大,这时候你的贷款利息付出比较多,房租收入无法抵扣利息,例如你这一年的房租收入是三万,但是你在维持这个房产的时候需要支付银行利息、市政费、地税、水电煤气费、保险费等,所有的房租开支是3.5万,这时你就有5千元负收入,由于你在澳大利亚没有其他收入,所以你此时不需要缴纳任何所得税,而且这5千元负收入是可以carried forward往后延的。

随着贷款逐年还清,利息逐年减少,此时你的这个投资就慢慢从负收入变成正收入positive geared。当你变成正收入时,你前几年的负收入可以用来抵扣正收入,当所有之前积攒的负收入都被抵扣完后,你才需要开始交税,所以对于海外投资者来说,也许这些负扣税当年没有带来什么好处,但是长期来讲还是很有用的。

增值税优惠

另外值得一提的是,除了负扣税,澳大利亚政府对于投资房产资产增值税的优惠政策也是另一项重要鼓励措施。现在很多人积极投资房产其中一个重要考虑是负扣税政策可以节省很多税,当多年后把房产卖掉不仅能享受房产增值的收益,同时在资产增值税上还可以享受到税务优惠。

例如一栋投资房产买入的时候是20万,多年以后它以70万价格转手,这50万就是这套房产的增值,此时澳大利亚政府的鼓励政策是,给个5折,投资者只需要就增值的一半纳税,也就是说只需要对25万纳税。

为什么负扣税对投资者很重要?
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(flickr cc: Phillip Capper)

澳大利亚是高税制国家,负扣税这种能够带来税务减免的方式相较于美国、加拿大、日本,在澳大利亚人的生活中扮演着着更重要的角色。据悉,负扣税房产是澳人第三青睐的储蓄形式,仅次于家庭住房和养老金。

根据澳大利亚税务局2012-2013的数据,在2012-2013财政年度,澳大利亚大约有126万名投资者对自己的投资物业申报负扣税,平均申报金额为1万澳元,投资者共得到的退税总金额为120亿澳元。由此可见,负扣税对于投资者来说是一项非常有效的鼓励措施。

负扣税房产在澳大利亚的受欢迎程度逐年递增,澳大利亚税务局的数据显示:

2001-2002财年负扣税退税总额为6亿澳元,2004-2005财年为39亿,而到了2009-2010财年则突破100亿,2010-2011财年更是达到132亿。

工党限制负扣税和增值税优惠的提议

澳大利亚实行负扣税以来一直争议不断。这些“诱人”的优惠政策大大刺激投资者投资房产的热情,很多人向银行借钱投资(borrow to invest),一方面促进新房建设,增加房源,但另一方面也推高房价,导致澳大利亚悉尼、墨尔本等主要城市的房价一路飙升,年轻人越来越难进入房市,租房的日子越来越看不到头。

1985年霍克政府曾取消负扣税,但两年后又恢复。这次又拿负扣税说事儿,其主要导火索是悉尼和墨尔本房价居高不下,社会底层人民尤其是首次置业者苦不堪言。因此工党在大选前提出修改负扣税:

工党建议
取消对二手房的负扣税,保留对新建房的负扣税

工党表示此举将使房价缓和,利于首次置业者。但是总理特恩布尔却认为这样将严重打击“smash”澳大利亚的房市。

另外工党还提出,在房产增值税优惠方面把对增值部分的5折提高至7.5折。以上述例子为例,从原来50万增值的5折提高至7.5折,也就是说应对37.5万纳税,原来只需对25万纳税。

限制负扣税会带来什么后果

工党认为如果能推行新规定,将取得一箭双雕的效果,既能抑制房价,又能促使投资者投资新建房屋,从而增加住房存量,而目前澳大利亚的住房存量不足。

有经济学家认为,维持对新房的负扣税将使首次置业者难以购买到新房,但会使他们购买二手房更容易。

另外有观点认为,取消对二手房的负扣税会推高房屋租金。对此澳大利亚广播公司ABC的《Fact Check》节目进行深入调查,研究澳大利亚在1985-1987年取消负扣税期间澳大利亚的房租价格走势,结果发现墨尔本和悉尼的房租价格上升,但是其他城市都出现下跌。综合考虑同期影响房租价格的其他因素包括利率和股市上涨,结论是,那次取消负扣税并未推高房屋租金价格。

对于投资者来说,取消对二手房的负扣税优惠影响是显而易见的,因此工党的提议一出即引起极大的关注。在每年申请负扣税退税的投资者中,7成人拥有一个投资房产,年收入8万左右。

经济学家分析,取消对二手房的负扣税优惠对中高收入的投资人群影响最大,在澳大利亚,收入越高税率越高,因此利用负扣税抵消应税金额对于高收入投资者来说意义重大,而在人数上占多数的中产阶级,此变化的影响面也非常广。

文章轉載自《澳洲佳》

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