最近有一個網路新詞:睡後收入。意思是指一覺醒來就有的收入,而我們平時上班工作賺的錢,都叫做「主動收入」,一旦你停止幹活,收入也隨即停止。睡後收入可以隨時隨地為你賺錢,最直觀的例子就是房產。 

例如,2004年,在北京五環的回龍觀,40多萬購得一套不到一百平的房子。13年轉手賣了300多萬,理論上9年里,你每天睡覺,房產卻為你凈賺260多萬。

 

越來越多的人希望澳大利亞大城市的房價也能這麼「爭氣」,幫助人們實現從「稅後收入」到「睡後收入」的飛躍。

 

的確,自從上世紀60年代以來,澳洲的房價累計上漲了65倍,上漲期長達55年。在1961年至2016年之間,澳洲房價漲幅累計高達6556%,年均漲幅8.1%。排除通貨膨脹的因素,澳洲房價增長率在全世界排名第六。

 

但永遠不要以為瞬息的繁華會得以延續百年,一時歡樂也萬不可忘了那『盛筵必散』的俗語。

 

自澳洲房市2017年繁榮觸頂以來,時間已經過去了一年多。僅在一年時間裡,澳洲房地產市場就出現了轉向。在悉尼和墨爾本,拍賣成交率已降至多年來的最低水平。同時,住房貸款數量也在減少,這在很大程度上反映出針對投資者的貸款條件變得越來越苛刻。

 

那麼,澳洲過去55年房價大幅上漲的現象還能重現嗎?此時此刻,投資者又該如何應對?

閱讀導航
一、各大機構普遍看跌澳洲房產價格走勢二、悉尼、墨爾本購房討價還價的「黃金期」

三、這個節點,該不該入場購買高層公寓、「樓花」

四、保持冷靜,理智尋求業內人士建議

各大機構普遍看跌澳洲房產價格走勢 

瑞銀(UBS)經濟學家預計澳洲房價將在未來一年下跌5%以上。

 

房地產研究與諮詢公司SQM Research已對澳洲包括悉尼、墨爾本、布里斯本、堪培拉、達爾文在內的五大首府城市的房價預測作了大幅下調,只有珀斯、阿德萊德和霍巴特倖免。

 

滙豐銀行經濟學家Paul Bloxham和Daniel Smith在發布的一份報告中寫道,澳大利亞的房地產熱潮終於結束了。尤其是規模最大最昂貴的悉尼和墨爾本市場,冷卻速度比之前預期的要快。而其他城市的房市狀況普遍持續低迷。

 

澳安保資本首席經濟學家預測澳房地產市場時稱,悉尼與墨爾本房價將在今年下跌5%左右,並在來年有持續下跌的風險,但不存在暴跌的可能。

 

據《悉尼晨鋒報》報導,近來澳洲房地產市場上的房屋總量在不斷增加,房屋在市場上停留的時間也比以往長,加上人們對房市看法的轉變,都反映出房價上漲趨勢已經開始放緩。由悉尼和墨爾本帶頭,澳洲房價現在正在下跌,這多少有些出人意料,因為這兩個城市房地產市場的表現近幾年一直好於全澳平均水平。

房地產諮詢公司CoreLogic的數據顯示,澳洲8個州府城市的住宅價格,在上個月加權平均下降了0.3%,為連續第六個月下降。這是自2012年以來年度房價上漲率首次出現負值。

據Domain房地產網站報導,SQM數據統計公司對澳洲房價預測展望報告中顯示:對悉尼的房價已從去年估計4%至8%的增長,下調至今年的-4%至0增長。墨爾本的房價從去年7%至12%的增長預期,下調至今年的-3%至+1%的增長。

 

首都堪培拉房價預測已從增長5%至9%下調到增長1%至4%;布里斯本從3%至7%下調到0至3%;達爾文從1%至4%調到-5%至0。全澳平均增長預期從原來的4%至8%下調到了-2%至2%。

 

SQM公司預計今年不會出現普遍的房價暴跌,但提出,宏觀調控機構——澳洲審慎監管局(APRA)加強對抵押貸款市場監管的舉措,加重了國內房地產市場的壓力。

 

據悉,自2014年以來,APRA推出了幾項旨在降低抵押貸款市場風險的措施——投資者和只付利息的貸款一直是主要關注的目標。由此一來,大銀行的投資者貸款和只付利息的貸款數量急劇下降,專家們認為這在短期內不會出現大規模的復甦。

 

儘管APRA於4月26日取消了對投資者貸款的限制,但瑞銀(UBS)經濟師認為,此舉「意味著貸款標準的收緊比我們對基本情況的展望更為迅速」,而APRA正在準備在市場上出台更持久的措施,重點將放在負責任的貸款方面。「這增加了對住房和經濟產生重大負面影響的風險。」

 

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大多數預測機構普遍認為由悉尼和墨爾本主導的房市逆轉至少會持續到2020年,但不認為這種低迷態勢會越來越惡化,因為由凈移民推動的人口增長有望保持強勁勢頭,房租的上漲趨勢仍然樂觀。

悉尼、墨爾本購房討價還價的「黃金期」 

住房需求下降和房產供應量增加使悉尼許多城區變成了買方市場。新數據揭示出買家可以獲得最優惠價格的地區。悉尼購房者擁有十年一遇的獲得更好的購房優惠價格的機會。

 

舉例
悉尼位於史卓菲(Strathfield)克羅士街(Cross St)8號的房子在2018年5月12日成功通過拍賣售出,售價比業主18個月前的入手價低了4.5萬澳元。據悉,賣家在2016年12月以362.5萬澳元的價格買下了該佔地670平方米的房子,當時房子還是差不多全新的狀態。
另外,《每日電訊報》獨家提供的調查顯示,過去一年裡悉尼中心商務區10至30公里範圍內的許多城區房價下跌。同一時期,待售房產急劇增加,特別是高層公寓房市場。 

因此,購房者有更多的房產可供選擇,購買房產的競爭對手減少,使他們能夠有談判降價的條件。自近10年前全球金融危機以來,市場條件從未對買家如此有利過。

 

來自澳洲房地產網(realestate.com.au)的數據顯示,購房者在Parramatta附近的Mays Hill和悉尼奧林匹克公園討價還價購買房產處於特別優勢。這兩個區由於大量興建公寓樓,而房源供應非常充足,在澳洲房地產網吸引了眾多來自悉尼的買家的點擊。

 

在悉尼中心商務區半徑10公里以內的地區,建房熱區Wolli Creek和Zetland的房產需求最低。過去一年中,大多數這些市郊的房產中位價沒有上漲甚至在下降。

根據CoreLogic的數據,降幅最大的是Mortlake,房產中位價下降了6%,即約58,000澳元,降至897,500澳元。
悉尼房地產市場從狂熱轉為理性,購房者在一段時間內將能繼續買到價格優惠的房產。去年幾乎不可能進入市場,但現在可能是在悉尼買房的最佳時機之一。 

穆迪投資者服務公司(Moody』s Investors Service)最近發布的一份報告顯示:墨爾本房地產市場也已經廣泛地轉為買方市場,那些願意接受這一市場轉變的賣家會賣個好價格,但要堅守2017年房價的賣家需要等待更長的時間。

這個節點,該不該入場購買高層公寓、「樓花」 

購買樓花公寓聽起來可能很有吸引力,事實上,這也是中國買家在澳大利亞進行房產投資時所青睞的方式。買家得到一套全新的公寓,本地買家還可以獲得首置業者補助和稅收優惠,更提供了額外的激勵。

 

購買期房意味著購買尚未建成的公寓或房屋,它們或者正在建設,或者只是在規劃階段。簽訂合同時通常需要支付10%的定金,剩餘部分是在公寓完工時支付。開發和完工之間可能有好幾年時間。這對於一些買家來說可能有利,因為他們有更多時間攢錢,但這也意味著你的定金會被綁住好幾年。

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購買公寓樓花實際上有很大的風險,因為你正在買的是一些還不存在的東西,在你購買之前,是不可能看到成品的。隨著公寓供應過剩導致價格下滑,購房者需要購買期房時特別小心,以減輕所涉及的風險。

所以,購買樓花最重要的功課就是研究開發商的過往記錄。如果他們經驗豐富,推出過一些樓盤,那就用他們最近完工的建築作為研究案例。買家應該親自檢查開發商以前建造的樓盤。和一些業主聊聊,詢問他們與開發人員打交道的經驗。施工進度是否符合時間表、工程質量有沒有問題。

 

開發商的財務狀況也值得調查。

了解開發商是否有資金進行建設是非常重要的。銀行條款會規定需要在預售中賣出一定數量的房屋,才能批准他們貸款,所以他們需要有一個具體數字 。較大的開發商經常親自管理施工,而較小的公司通常會僱用建築商。開發商可能是土地所有者,然後他們會聘請建築商進行施工。所以也要對建築公司做同樣的研究。

 

買家應聘請具有期房經驗的律師或產權轉讓人士來調查合約。

因為合約可能包括日落條款,如果建築物沒有在特定時間範圍內完工,開發商或買方可以取消合約。在這種情況下,購房者要麼終止合約,要麼得多付好幾萬才能保留房子,儘管新州最近的改革為買家提供了更多保護。

 

期房合同通常允許成品有5%或10%的誤差,而開發商經常是從外部測量公寓,包括共享牆的50%和內部牆的100%,這意味著實際可用空間可能比公布的數字要小。在罕見的情況下,單卧室公寓最終可能變成客卧一體式的單間。

 

即使貸款申請獲得了預先批准,買家也得做好在購買期房和最終結算期間,貸款標準收緊,甚至貸款機構在房子完工後的估價低於你的購買價,這樣的話,買家就得補足差額,或者冒損失定金的風險。

 

新公寓集中的地區可能面臨價格下行壓力,但具有獨特特色的公寓可能具有較強的增長前景。

有特色的低層建築,不管是建築物外觀有特色,還是靠近河流,都還是很受歡迎的。園林綠化在建築物的形象方面也扮演著重要的角色。

 

另外,要查明一套公寓是否物有所值,那就得研究過去的銷售情況和其他新的開發案,對比一下一兩年前建成的同類房產。

 

雖然公寓樓花的價格是固定的,但依然可以討價還價,特別是在銷售早期。銀行可能希望看到20筆預售,這往往意味著這20套房子會以非常合理的價格出售。 如果開發商不肯讓價,那可以要求提高完工質量,或提供額外的設施,例如不要地毯,要木地板。「最好的講價時機就是在他們開始動工之前。因為他們迫切想在動土之前讓買家簽約。」

 

購買期房公寓風險大,購房者在購買前應該做深入的研究以盡量降低風險。

聘請律師,在澳洲證券投資委員會(ASIC)網站上搜索開發商信息和檢查開發商的信用紀錄。如果你的投資達到50萬,這一點點的工作是完全值得的。

 

另外,對於購買豪華公寓期房的買家來說,還要做好支付較高的物業管理費及每年動輒數千澳幣的維修基金的心理準備。

公寓內從電燈到電梯等公用設施維修所產生的費用通常在保修期(交房後1年)過後產生。對於很多並不知情的買家而言,這筆費用往往是一筆不小的開支。

 

很多樓盤交房後首年往往屬於開發商的保修期,因此很多費用在這段時期不會體現出來。一旦保修期一過,這些樓盤的業主會發現每年所需繳納的費用大幅增加的情況。

 

是否購買樓花,與市場是否處於「冷靜期」並無關聯,調研與深思熟慮是無論如何都是購房者的「必修課」。

保持冷靜,理智尋求業內人士建議 

每個人都知道房地產經紀人會使用創意天賦來討論他們的房源,但購房者不要被這些短語迷惑所。

 

舉例
「裝修的樂趣」這個詞通常用於吸引那些希望通過購房賺錢的投資者,關注便利性和生活方式的買家更有可能被「高價值位置」或「高端房產地點」等辭彙所吸引,而注重隱私者則會傾向於具有「隱藏的寶石」特徵的房產,而尋找便宜房產者可能對「被迫賣房」感興趣。
有些人可能會尋找一個長期的計劃來裝修、分契甚至改建房屋,他們往往會被諸如「巨大潛力」等標題所吸引,並且所有的開發人員都知道人類自然會憎恨錯失機會,所以他們經常故意使用 「最後的機會」或「趕快買、賣得快」等詞語吸引買家。 

房地產常用詞的真正含義:

「舒適小巧的公寓房」
非常小,你可能需要扔掉一半的傢具以適應其面積。
「最後一套」
一個發展項目銷售迅速,但這可能是沒有人願意購買的醜小鴨。
「理想的投資」
該房已經有10年由租客居住,並且更容易與房客一起出售。
「最佳的投資」
該房產沒有其它銷售特徵,小心這個。詢問經紀人他們有多少投資房產,以及他們如何有資格判斷好的投資與不好的投資。
「發展機會STCA」
最後一個詞STCA意味著「需要市政府批准」,這意味著它可能根本不適合進行整體開發。
「降低價格」
他們對房產一開始索價太高。
「三間卧室的驚喜」
「三間卧室的喜悅」:兩間卧室和一個很小的書房或餐廳,沒有人會用櫥櫃大小的空間作為卧室。
「裝修的喜悅」
在你花錢更新廚房、衛生間和移動牆壁後,可能就沒什麼值得喜悅的了。
「完美的第一個家」
價格便宜,空間較為窄小,你可能不會在那裡住很長時間。
「熱心賣家/開價合理」
房主正在努力賣房,通常有其原因。這可以對你有利,但房產中介可能不願意公開真實的原因。
「新近裝修」
你可能付出過多的費用,但這可能意味著他們衹是塗了簿簿一層油漆,讓房內看起來很漂亮。有時這可能會對你不利,因為你看不到油漆遮住了些什麼。
「低維護花園」
希望你喜歡水泥地面的後院。這也意味著有一個帶有盆栽的非常小的後院。
「需要TLC」
房子正在崩塌或存在結構問題。

這個世界上沒有任何東西是免費的,尤其是房地產市場中的房產投資建議。作為一名房地產投資者,你必須支付學費,無論是向市場還是向值得信賴的為你節省市場費用的顧問請求幫助。

 

值得信賴的顧問會根據你的個人情況提出他們的建議方案,並警告你風險和回報。他們的建議並不偏向於任何待售的房產、產品或服務。

 

作為購房者應首先詢問給予自己建議的人如何獲取報酬,他們的回答將揭示很多情況。如果他們提供免費諮詢,或者他們是由第三方(如開發商或房產供應商)支付報酬,那麼他們的建議就不具備獨立性。

 

聘請的顧問應該具備相應資格,並且是澳洲房地產公認組織的成員,如澳洲房地產投資協會(Property Investment Professionals of Australia),並且自己也是位投資者。他們不僅透徹了解房地產,而且了解貸款、經濟和稅收體系。但專業意見確實需要較高的費用;房產策略師或買家代理支付費用可能會很昂貴。

 

當周圍充斥著來自房地產經紀人(通過賣家獲得報酬),或者公寓樓花及帶地獨立房市場營銷人員(從開發商處獲得報酬)提供的免費諮詢。購房者還需三思而後行。

 

END
確實,房價跌了。但究竟會跌多久,我們誰都無法精準預測。 

但筆者個人認為,這波跌勢不會持續很久。近十年來,房地產已經發展成為澳大利亞的支柱性產業,整個產業鏈不僅僅為保持GDP的高增長做出了重大貢獻,更是解決了數以千萬人的就業問題。城市「造血功能「不足,只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發,是城市方向的引領者。只要房地產一倒下,影響力非常巨大。

 

在澳洲,房地產也是政府財政收入主要來源,如果缺了這筆收入,政府的腰包就會囊中羞澀,減少了財政收入,就會影響到政府的行政力量、職權力量。由此看來,澳洲房產市場健康持續發展也是政府樂於看到的。

 

不管是炒股還是買房,都奉行買漲不買跌的慣性。只要房價一跌,不少人就會想肯定還會再降,相反要是一漲,很多人就會跟風。事實上,房子作為一種特殊的商品,也有要遵循一定的經濟規律;這世上沒有隻漲不跌的商品,也沒有隻跌不漲的商品。

理智選擇最適合自己需求的房產,才是亘古不變的王牌策略。