澳大利亚 – 融创年内迅猛拿地超900亿,孙宏斌详解背后逻辑 | 澳洲唐人街

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在花了大半年将融创由“红”档转为“黄”档之后,孙宏斌这位曾经的并购王、地产狂人又

在花了大半年将融创由“红”档转为“黄”档之后,孙宏斌这位曾经的并购王、地产狂人又回来了。

去年还在“严拿地”的融创今年异常凶猛,成为首轮集中供地绝对的胜者。

截至目前,融创年内通过公开市场拿地已超过900亿元,此外,融创收购彰泰还要花费99.1亿。总体来说,前五月融创在扩充土储上已花费超过千亿。

这一数字已远超过去年全年。去年融创买地总金额为695亿元,较2019年大幅减少30.5%。

作为过去六年最大最猛的房地产“黑马”,融创能高速增长成为“四巨头”之一,离不开高杠杆加持的扩张与周转。

在蛰伏一年,大降杠杆后,融创重新借助各方伙伴的力量,开始了新一轮冲刺。这一次,狂人老孙剑指行业“老大”。

01

拿地逻辑

融创中国董事会主席孙宏斌一边说着要严拿地,一边拿了最多的地。

3月份的业绩会上,融创管理层曾表示,“2021年仍然会比较严格地以高标准来控制拿地,保证拿地质量。”

话音刚落,在行业普遍认为利润被压缩至极致的首轮集中供地中,融创却疯狂扫地。

融创重点进军的城市包括北京、杭州、天津和重庆等。在杭州,融创以126.95亿元斩获了4宗地;在大本营的天津则又耗资105亿元拿下6宗地;4月末的重庆土拍中,融创及其组成的联合体成为最大赢家,累计斥资99.09亿元拿下8宗地块。

耗资最大的则是在北京,融创合计砸了212亿元拿下4宗地。除了先前竞拍下的2宗地块,融创在近日披露的竞高标准商品住宅建设方案中,又以121亿元斩获海淀树村南、北2宗地块。

在已完成集中供地的15个城市中,根据中原数据,融创以权益拿地总价为434.74亿元,名列房企榜首。加上融创新拿下的北京2宗竞方案地块,这一数字进一步上升至555.74亿元。而排在其后的华润置地,拿地金额不到融创一半。

这些集中供地的城市是融创的战略重心。去年在杭州、重庆和武汉等城市,融创拿下了销售额第一,其中杭州销售金额超400亿元,重庆、武汉等城市超过300亿元。

除了集中供地的重点城市,融创在包括徐州、芜湖等地也频频高价拿地。例如2月份在芜湖,融创就以综合溢价率约169%拿下一宗热门地块。

今年截至目前,融创拿地权益总额已超903亿。

过去5个多月,融创频繁高溢价拿地,令市场对其颇为关注。就在今年2月,融创还因高溢价拿地被上海普陀区政府约谈,要求合理调整预期、严格执行相关法规及要求。但这并没有阻止融创拿地的热情。

孙宏斌对拿地的结果非常满意。5月27日,在融创中国股东大会上,孙宏斌很凡尔赛地说,“建议其他城市学习北京,不要摇号,拼方案就很合理”。

多位业内人士指出,本轮集中供地最大的一个特点是,双限双竞普遍应用,房企的利润空间被严重压缩,此前杭州滨江集团董事长戚金兴曾表示,杭州拿地净利率只有1-2%。

业界都很好奇,去年很低调没怎么拿地的孙宏斌,为何在如此低利润预期下,又如此激进拿地?

投资者对此自然也充满疑虑,在股东大会上把问题抛给了管理层。

孙宏斌回应说,融创通过公开市场拿地的规模大概占新增土地储备的1/3左右,虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。

孙宏斌以杭州为例称,在杭州融创拿到了4块地,其中3宗报价都未达到竞自持阶段,这几块地的自持部分最后都会由合作伙伴原价拿走,保证了利润空间。此外,4宗地整体融创的权益比为52.5%,实际出资一半。

而融创擅长的高周转,也是其在有限利润水平下提升总体利润的不二法门。目前来看,虽然很多城市的利润空间有限,但融创可以在6-7个月里实现从拿地到开盘销售,周转率很高。

融创中国行政总裁汪孟德补充,杭州的市场由于一二手倒挂比较严重,市场比较火热,去化率都很高,周转率、IRR的数据能够弥补利润被压缩的空间。

西南则是孙宏斌认为极具潜力的地区,他认为,与其他限价城市比,西南地区很多城市可以把“好产品卖出价”,今年融创就在不断加码西南。

融创中国执行董事、西南区域公司总裁商羽也表示,虽然有些地块看上去毛利率在8-10%的水平,但是通过项目管控、高周转,全年毛利率可以做到28-30%。

汪孟德称,截至目前,融创拿地下地块的平均净利润率超过7%,杭州拿下的几块地块价格倒挂比较严重,平均也在4-5%之间。而通过融创团队的周转能力,这些地块的IRR(内部收益率)可以达到30%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为,融创近期的动作表明,房企仍然在追求规模 ,利润被放在了第二位。

02

冲击第一?

敢于下注是孙宏斌一贯的风格。在2019年前,融创的净资产负债率一直高企,孙宏斌不断通过高杠杆、高周转收割土地红利,扩大自身规模,融创也藉此高歌猛进,一路踏进行业前四。

统计数据显示,在2011年至2019年发展最快的这9年里,融创在公开市场拿地超2000亿,收并购上也耗资超过2500亿。

去年“三道红线”出台,高杠杆的融创迅速调整策略,保持低调,减少投资,将重点放在了分拆物业上市、降杠杆上。

到2020年底升至黄档的融创,又迎来了新的扩张机会。在3月份业绩会上,孙宏斌就曾表示,随着房地产行业底层逻辑发生变化,很多企业都要出清了,2年以后会看到个别企业暴雷,未来会分化。

与此同时,他又开启了扩充土储之旅。拍地之外,孙宏斌重新瞄准了收并购。

4月中旬,融创以99.1亿元的交易对价,收购了广西本土房企彰泰80%的股权,资产包中包含南宁、桂林等城市共开发57个目标项目,合计1162万平方米的土储。此外融创服务还以8亿元价格拿下彰泰服务80%的股权。

在收购彰泰的过程中,华尔街见闻了解到,旭辉方面在经过尽职调查后,认为“坑”太多“,最后选择退出。孙宏斌则保持了历来的豪爽,最后开出的价格也比旭辉高出5亿多。

除了与彰泰的交易,市场上又传出了融创与蓝光发展、三盛控股等企业的绯闻。

商羽也指出,每一轮调控下,都会有很多房企倒下,融创可以把握好这些机会。在融创西南地区的土地投资结构中,就有55%来自收并购。

一名地产分析师对华尔街见闻表示,今年起可看到一些区域性企业回款困难、盈利能力下降,市场上并购机会增加,像融创与彰泰间这种“轻重搭配”的并购,可能成为市场的主流。

显然,经过一年蛰伏之后,近半年在公开市场、收并购市场的动作表明,那个狂人老孙又回来了。

在股东大会上,有人问汪孟德,今年销售业绩6400亿能完成么?汪孟德笑了笑说,没压力。

而老孙的目标不止于此。18年前,孙宏斌挑战王石,许下的那个行业“老大”的梦,也许从未燃灭。

他曾表示,房地产市场蛋糕将达20万亿,一定会出现几家万亿房企。

不用说,老孙要让融创必成其一。

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