没想到，“楼王”竟然把“铺王”给K.O掉了？！
日前任达华与妻子琦琦被爆出，逆市成功脱手自家手上一铺位，赚了个盆满钵满。
但说起来，这个值钱铺位的原业主，好巧不巧也是个“王”，一个爱铺如爱美女的“铺王”。
人家有一句着名的名言：
“我叫啲铺作靓女，每日都想睇，买唔买都睇。”
如此语出惊人的，正是冠有“香港铺王”威名的邓成波，人称“波叔”。
波叔纵横香港楼市超过40载，名下拥有遍布全港九龙、新界、港岛共计200多项工商铺物业，除了在2019福布斯全球亿万富豪榜排名343位，2020年，波叔的排名再往上升，以55亿美元财富（426亿港元）位列福布斯全球亿万富豪榜第293位。
但谁能想到，“铺王神话”会在2021年跌下神坛！
据港媒报道，波叔一家四口因欠债2.6亿，被告到了法院！
波叔现年86岁，前几年早就将家族产业交给了第五子邓耀升，而自己则是半退休状态。
事实上，第五子邓耀升和第四子邓耀邦都是第二任太太所出，不过大儿子耀邦对做生意不太感兴趣，早年在广州读中医。
而小儿子耀升（下文简称“波仔”）深得波叔喜爱，接班也顺理成章。
不过，波仔野心大，不想走波叔的老路，一辈子只做“收租佬”，他要做有5000间房的酒店大亨，还要上市！
波仔接手家族产业之后，为了转型，除了将波叔早年间买入的铺位改建为酒店和老人院，还趁着市场高位，疯狂扫货，仅购入酒店用址就耗资55亿！
之后再买入适合改建为老人院的物业，又花了17亿港元，加上改建、装修等费用，波仔近年“扫货”，总计投入了150亿港元。
2020年疫情扑面而来，香港酒店业的前景如何，大家都懂怎么分析了。
最惨的是，四星级、五星级酒店还可以推出餐饮优惠自救，而波仔经营的酒店是二星级，只能降价吸客。
比如旭逸酒店在5月开张之初，就大幅降价，标准客房打5折，仅售260元一晚。
因为一间拥有199个房间的酒店分部，假如入住率为20%，最乐观的收入仅为30万，还有员工薪酬支出、大厦物业费用等，所以现实情况是，波仔要“贴钱供楼”，但波仔的经济状况不好，他跟银行、财务公司借了很多钱。
2018年，波仔购入湾仔摩利臣山道全幢，2019年购入尖沙咀金巴利道全幢物业，都是找银行二按的，而观塘工业大厦是找财务公司按揭的，葵冲中央工业大厦则整幢抵押，向财务公司借了5.4亿。
那么问题来了，波仔借钱，关波叔什么事？
其实是因为波仔借的钱，全是靠波叔做的担保。
有地产界人士透露，他们是相信波叔，不是相信他儿子。
对有钱人来说，花钱也是一门学问。花错钱，身家亿万也不够亏。
眼看小儿子的酒店事业急转直下，80多岁的波叔不顾摔伤初愈，毅然出山，主持大局。
2019年，波仔以105万高价租入的亚皆老街31号，原本打算开酒店，现在波叔一声令下，紧急转租，用来经营酒店式住宅，租上租，每月稳赚50万租金。
另市场有传，波仔在2020年打算斥资3亿购入的全幢旺角酒店，已付订金3000万，不过波叔最后宁可不要订金，也要取消交易。如果波叔没有“挞订”，一买就亏6000万！
除了酒店，波仔2018年花7亿入股松龄护老、频繁购入地皮，说要发展高级老人院蔚盈轩的项目也被波叔紧急喊停。
但现在油麻地窝打老道的铺位，已经改为收租，稳赚95万。波叔一番操作，经济危机缓解了不少，但无奈波仔的亏损有点大，波叔还要割肉还债，趁着市场没到最糟的时候，减持部分优质地产。
波叔魄力依旧，打包出售5个面积超过1万尺商铺，当中包括2019年斥资2.5亿购入的佐敦地铺（连带楼上三层）；还有油麻地上海街全幢也以2.38亿挂售。
可惜波叔出山未改变大局，全家还是都被追债到了法院。
但说起来，波仔的“酒店大亨梦”和“上市梦”，其实或多或少受到波叔的影响，最开始的时候，波叔做的不是地产，而是霓虹灯牌学徒，在技术成熟之后，开了自己的店，还赚到了第一桶金。
但后来，很多大厦新式商业大厦都不允许挂招牌，霓虹灯业逐渐没落。在生意开始走下坡时，波叔开始涉足房地产，由于当时居住在九龙美孚，他就在附近买卖住宅楼花投资，但收益不高。
70年代初，30多岁的波叔又转换营生，与友人于观塘合资开酒楼，由于打点酒楼时经常接触到附近商铺的信息，久而久之，波叔迷上炒卖铺位，并专门设立法人公司成功集团。
波叔十分擅长将商铺改头换面，或把大楼面的物业改为商场，来提升物业价值和租金，再在合适的时候沽出，一次过赚取升值差价，而旺角电脑中心被认为是波叔最成功的改造物业之一。
旺电于1991年12月开业，长期租满100%，鼎盛期每月租金收入280万港元，有八厘半的回报，是波叔当年收租最多，回报率最高的物业。
此外，波叔还会和自己的租户合股平分店内的装修费用，租金就以该店营业额的10%到20%来计算。
另外，“二手房东”也是这位精明商人的业务范畴，波叔就曾以月租180万港元，向原业主租入尖沙咀弥敦道的老旧商场update mall。虽然装修花费了1000多万港元，但再招租时租金亦上升了39%，最快一年即可回本。
1997回归前后，为了促成集团上市，波叔开始疯狂吸纳大批物业。等到金融风暴席卷亚洲时，他已坐拥超过100个铺位和多间商厦，市值逾73亿港元。
据统计，金融风暴爆发后，香港楼市从1997年到2002年，跌幅达到57%。03年SARS爆发，当地房地产市场更是一塌糊涂，波叔也没躲过。
低迷期间，波叔不断入禀法庭，以物业图则不准确，或业权不清楚为由，要求与业主取消交易并取回订金（即是“踢契”），竭尽所能挽回损失。
最后虽然因为香港政府接连减息而逃过一劫，但波叔到2004年时还欠着花旗银行约40亿港元按揭贷款。
2004年年初，SARS病毒宣告被消灭，香港楼市急剧升温，每天都有大手笔买卖的消息。波叔无奈选择趁市割肉还债，一年内几乎将所有物业清空，净筹港币30亿。其中，便包括他的至爱——旺角电脑中心。
壮士断臂之后的波叔，意识到鸡蛋不能放在同一个篮子里，必须尽拓门路逐渐放开投资眼光。而契机出现在2009年，当年香港政府提出活化工厦政策。
于是，波叔将大量资金转投工厦市场，申请活化多幢物业，先翻新后拆租或出售，收获颇丰。
其中着名的是，2014年波叔成功将持有的观塘兴业街4号工厦，活化成全幢商铺项目为零售及食肆用途，并以意向价约9.6亿元放售。项目尺价约1万元，放售价较五年前购入价高出约4.3倍。
紧接着的发展，大家也很熟悉了。
邓氏家族旗下业务除了传统强项街铺、商厦工厦外，还涵盖住宅、酒店、公寓等范畴，波叔的身家越滚越丰厚。
用波叔自己的话来讲， “百足咁多爪”（像蜈蚣那么多腿）。
但时间推移到2021年，经历过金融风暴考验的“铺王神话”，能再熬过这一劫吗？
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