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前段时间，第一财经做了一个报道：
在全国 300 多个城市中，有 77 城平均单价超过 1 万。
其中，有 8 城房价超过 3 万，4 城房价超过 5 万。
深圳房价更是突破 9 万大关，套均总价上千万，位居榜首。
难怪二手房也要限价了。
北京、上海房价分别破 6 万。
江苏全省 13 个地市中，有 12 个房价过万，镇江过万仅一步之遥。
浙江 11 个地市房价全部过万，杭州最高，均价过 3 万。
福建 9 个地市中，有 8 个均价过万。厦门房价排全国第 3，福州也不低，排全国第 10。
广东 9 个城市过万，7 个在珠三角。
北方的河北单价过万城市达到 6 个，石家庄、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州和邯郸。
而其他省份房价过万的，基本都是省会和第二大经济强市。
注意，这还只是全城均价，如果只看中心城区，这一数字往往还要翻上 2 倍左右。
那么，这些房价过万的城市，泡沫究竟有多大？
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衡量一个城市的房价泡沫，往往会用到房价收入比。
顾名思义，就是房价与收入之比，衡量普通家庭买房的难度，不吃不喝要多少年才够买得起一套房。
这是近两年全国 50 个主要城市的房价收入比排名。
数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院
通过这张图片，我们可以发现几个很有意思的现象。
从区域上看，从东部到中部再到西部，房价收入比成阶梯式分布。
东部沿海城市普遍超过 15，中部城市在 10-15 之间，西部和东北城市基本都在 10 以下。
深圳、三亚、上海、北京和厦门，房价收入比位列前 5，说明这些城市的购房难度都属于宇宙级的存在。
作为这一轮房价上扬周期的领涨城市，深圳当仁不让，位居首位。
这 5 城的房价收入比都超过 20，意味着在这些城市，即便是两倍于平均收入的中产群体，不吃不喝要 20 年以上，才能供得起一套房。
其中，深圳、北京、上海这三个老牌一线，土地太稀缺，供给远远小于需求，房价一直居高不下，买房早已与普通人无关。
这几年，逃离北上深的声音不绝于耳，主要原因就是一线城市房价太高。
甚至有深圳籍知名歌手、《丁香花》原创唐磊在社交平台上感叹：
” 很后悔当年离开深圳去外面打拼，如今回到深圳也买不起房，空有一个深圳户口。”
的确，一线城市房价太高而收入却不够高，但二线城市也不是乐园。
二线城市的房价收入比普遍攀升到 10-20 之间，依然超过大多数人的承受能力。
不过，连续多年垫底的长沙却是例外，房价收入比最低，只有 6.4。
而其他 49 城，没有一个城市低于 7。
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作为中部省会、强二线城市，长沙的 GDP 规模早已过亿，位居全国前列。
但，长沙的房价收入比为什么会垫底？
房价和收入的博弈，从来都是房价独占鳌头。
所以，最主要的原因还在于长沙的房价。
在 2016-2018 年的涨价潮中，长沙启动最晚，却结束最早。
启动最晚是因为在前几年里，长沙供地量井喷，带来大量的住宅供应，拖延了房价开始上涨的速度。
而当房价开始真正涨起来的时候，由于碰触了红线，随即全面启动限购政策，一步步做到最严调控，死死遏制住了房价。
那么，依照房价收入比，长沙到底处在一个怎样的水平呢？
一般情况下，房价收入比在 6-9 都可视作合理水平。
也就是说，长沙是处在合理水平的。
有合理，就有不合理。
三亚和厦门一直以来都是异类，房价双双直追一线。
他们的外来需求实在太强劲，房价早已与本地的居民收入脱离。
先说厦门，2016 年限购升级之前，厦门外来的买房需求高达 70% 以上。
同时，厦门面积不到广州的 1/3，尤其是岛内土地基本开发殆尽。
严重的供不应求导致了厦门房价赶超一线。
与厦门相比，三亚更有甚之。
数据显示，近年来，三亚岛外购房者比例保持在 85％以上。
2018 年，三亚房地产投资依赖度高达 67.7%，位居全国首位。
正因为如此，当楼市调控不断加码，三亚楼市应声而落，当年房地产开发投资大降 20% 以上。
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其实，衡量房价是否合理，除了房价收入比，还有一个指标，是租金回报率。
我们可以这样理解，房价收入比越高，租金回报率越低的城市，房价存在泡沫的可能性就越大。
我们发现，厦门、三亚、福州、石家庄这几个城市的房价收入比很高，租金回报率却非常低。
所以，这类城市同样值得我们警惕，切忌盲目入场！
近段时间，房价收入比位居榜首的深圳，几次出手让人印象深刻，直接从炒房标兵进化成了调控标兵。
深圳如此，全国其他城市也都在想方设法抑制过热的楼市。
2021 年才刚刚开局，房地产就已经出台近百次政策调控了，从全国到地方一次比一次严。
房企要遵守三道红线，融资方式要调整。
银行要遵循两道红线，房贷占比要限制。
有这样一个统计，是各大银行房地产贷款占比。
其中，国有银行之一的建设银行，个人贷款占比高达 34.36%。
股份制银行中的招商银行，房地产贷款合计占比也达到了 33.24%。
削减银行对房地产的依赖度，让金融可以健康发展。
而几天前各地开始陆续遵从的” 两集中 ” 供地政策，一样是在压着开发商转型，同时也在试着降低城市本身对于卖地的财政依赖。
一环套一环，循序渐进，在一城一策的基本面上，各个城市的政策要么维稳，要么越来越严格。
不过，调控也是好事，说明这个城市有房价上涨的压力。
需要政府来控制房价，稳定房价。
所以不用担心房价过万泡沫大的问题，房子依然可以买。
但关键在于，你要买哪里、要买怎样的房子。
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