房地产变得有毒的那一年在与总理的对话中得以揭示

想象一下，您正在采访澳大利亚的总理。

房价萦绕在您的心头，因为过去七年中，已建住房的价格已经翻了一番。

您问总理，考虑到这对住房可负担性和国家未来的影响，他是否对房地产价格的上涨感到担忧。

这是您采访的文字记录，基于真实的对话。

试着猜一猜是哪位总理在何年说的这些话。

这些论点为什么如此熟悉？

你：我想请您回应一下您对澳大利亚过热的房地产市场的看法？

总理：好吧，回应实际上是双重的。

任何拥有房子的人都很高兴，因为他们的房子的价值上涨了，这一点我们必须明确。

在过去七年半里，我还没有遇到过任何人对我摇头说：“我因房子的价值上涨而生气。”

所以如果你拥有一套房子，这其实不是个问题。

当然，进入市场的难度变大，如果价格持续上涨。

但是，当然，利率远低于七年半前的水平……而房价上涨的原因之一就是人们由于利率降低可以借更多的钱。

从某种意义上说，我们是自己成功和繁荣的受害者。

好吧，因此您试图让总理对其中一个观点作出反驳：

你：您说没人对此房屋的价值上涨表示不满。让我成为第一个投诉的人。

像我这样的人实际上被迫面临可能一辈子租房的可能性，因为进入……

总理：您拥有房子吗？

你：不，我租房。

总理：不，抱歉。我是在谈论那些拥有房子的人。

公平地说，我是说我还没有发现任何拥有房子的人的不满。

你：我认为全国的房价在过去七年中已经翻了一番，不是吗？

总理：是的，主要原因是利率大幅降低。

来接听一些听众的电话

有趣，对吗？

作为采访者，您看到电台的呼叫器亮起。许多听众想要与总理交谈。

您接听了一些电话，其中一个名叫菲利斯。

总理：早上好，菲利斯。

菲利斯：我不会像您一样咄咄逼人地对您摇手，但我一定会对您说，当您说拥有自己房子的人没有问题，他们正坐在一笔不错的资产上时。

我们在领取养老金，我们希望出售我们的房子，搬进公寓或者联排别墅之类的地方。

但是我们做不到，因为如果我们这样做，我们将整个金额花在公寓或联排别墅上，如果需要对其进行任何处理，我们将没有剩余资金。所以我们被困住了。

总理：看，菲利斯，我所说的是并非每个人都坐拥资产。我说过人们没有对房子价值上涨表示不满。

你：菲利斯是第一个这样表现的人，我想。

菲利斯：我打破了常规。

总理：好吧，你并没有…你实际上并没有抱怨。你真正想说的是：[你]的房子的价值没有足够上涨。

菲利斯：不，不，不。我不同意。我认为房价的通胀是荒谬的……我们的孙子怎么办？

总理：好吧，这确实是一个有效的观点，我已经承认这一点。

我并没有说对于首次购房者没有问题，但您必须同时考虑现有房主和未来房主的利益，我们必须尝试找到减轻首次购房成本的方法。

但是我们不能，也不应该以牺牲现有房主的财富和财富价值作为代价，来做到这一点，没必要。

我们必须找到其他办法来减轻购买您第一套房子的成本。

菲利斯：我认为必须引入一些常识。

您知道，这太荒谬了。我是说，你看不到你在一些破旧房屋上花费50万美元的价值。并且……

总理：不，那么……

菲利斯：这就是我们现在的处境。

你2003年在哪儿？

那次采访发生在2003年末——近22年前。

这是澳广（ABC）的史蒂夫·奥斯丁采访自由党总理约翰·霍华德。

值得查看完整的记录。

当时，国际货币基金组织（IMF）刚刚发布了一份关于澳大利亚经济的工作人员报告（您可以在这里找到），其中包含了这张反映澳大利亚房价变化的图表。

该图表显示了2000年代初期房地产价格的快速通货膨胀（实际计算后），这解释了为什么人们如此担忧。

在这份报告中，国际货币基金组织指出，投资者的需求推动了房地产价格的上涨。

这可以理解，因为在2000年代初期，住房的预期回报远远超过澳大利亚其他资产的回报。

“因此，到2002年底，投资者住房贷款占住房贷款总额的30%，而十年前这一数字仅为18%。”

而在那次采访后不到两周，国际货币基金组织发布了关于澳大利亚住房情况的更详细报告（您可以在这里找到），该报告列出了当时非住房投资的低回报数据。

“在过去五年中，股票的平均年回报率不到1%，而住房投资的年回报率为7.5%。”

“此外，住房投资受益于2000年资本增值税率减半。”

这两份报告清楚表明，国际货币基金组织的工作人员认为，2000年代初期澳大利亚房地产价格的飙升是由“经济基本面”推动的，而快速的价格上涨可能维持不了太长时间，最终会自行消退。

这些经济基本面包括实际利率下降、就业增长强劲、移民强劲和可支配收入增长。

在国际货币基金组织工作人员看来，即便结合霍华德政府的首次购房者方案和税收激励政策（资本增值税减半），以及当时竞争激烈的抵押贷款市场（降低借款成本并增加家庭信贷获得），房地产价格的通货膨胀并不令人担忧，因为房价“与其长期趋势没有显著偏离”。

但是，这些国际货币基金组织的官员并不知道，澳大利亚很快将经历2012年至2022年十年的工资停滞，这将影响住房动态，严重削弱年轻澳大利亚人购房的机会。

而我们仍然生活在这一时期的文化和政治遗留影响中。

这是一个联邦银行使用此类电视广告的时代。

想要投资物业吗？只需利用您房子里的资产，伙计。

作为旁白，从社会学的角度来看，关于上述广告最有趣的事情之一是，它没有儿童的出现。

通过推广利用房子作为即时消费和轻松信用的来源，它挑战了住房是为抚养下一代提供神圣空间的旧观念。

一切走向崩溃，中心无法维持

但让我们总结一下。

如果您今年22岁，并且担心未来拥有自己房子的能力，以上论点可能有助于解释您为何感到如此压力重重。

澳大利亚本可以不同，但我们的政治辩论自您出生以来始终饱受某些关于住房的观点影响。

在他最近的《季度论文》中，乔治·梅格洛根尼斯表示，住房是“二十一世纪澳大利亚资本主义和政治的定义性失败”，并表示在经历了这么多年后，它终于开始颠覆我们的政治。

“可以清晰地描绘出霍华德时代对房地产投资者的让步与上次选举中的进步反抗之间的关系，”他写道。

“这一点可以通过国家住房拥有率的下降和房东阶级的相应上升来衡量，

“拥有房屋的理念再也无法成为我们政治中心的公认。”

“中心如今日益被那些可能永远无法拥有自己房屋的年轻受过教育的澳大利亚人占据，”他说。

不幸的是，随着经济学家对两个主要政党当前住房政策的严厉批评，很明显我们的住房危机仍需多年才能解决。