近日﹐环球网刊登了一篇香港《南华早报》的报道。该报道称﹐眼下的澳大利亚多个州正“铺设红地毯”﹐以吸引外国投资者。
曾几何时﹐中国人能在澳大利亚﹑欧洲﹑美国以及日本等海外国家买房﹐是一种身份的象征。但由于受到距离﹑政策﹑文化﹑时差等方面的限制﹐国内很多人只能把买房交给中介去操作。
来澳大利亚投资房地产的中国人﹐主要是分三个阶段。2010年之前来澳大利亚投资的人﹐一般来说都跟澳大利亚有直接的关联﹐比如他们的孩子在澳大利亚读书﹐他们有一些投资的心理﹐但同时也有刚性需求。
2010年到2015年﹐随着互联网的普及﹐国内的中产阶级把眼光放到了全球﹐澳大利亚也被他们关注到了。那个时候澳大利亚的房价相对说比较便宜﹐有一些人通过专业人士的帮助﹐来澳大利亚这投资。
2015年-2018年﹐国内来澳大利亚买房的人形成了一股潮流。这期间澳大利亚的房地产市场非常活跃﹐悉尼的很多楼盘几乎翻了一倍。
中国投资者看涨不看跌﹐所以很多投资者一涌而上。他们在买房子的时候﹐可能从来没有来过澳大利亚﹐或者从来没有了解过这方面的专业知识﹐完全依靠中介在操作。
澳大利亚国家统计局的统计﹐在这段时间过程当中﹐中国的投资者数量排名第一﹐超过了美国和英国﹐每年交易量一般都在15000套到2万套之间。
但到了2018年﹐澳大利亚房产市场开始调整﹐房价有5%到10%的下跌。
提到澳大利亚买房的骗局﹐我觉得可以从两个方向来理解。一个是确实有人在骗你﹐从位置到房型﹐前期所有的宣传都是假的﹐这就是骗。这个现象不能说没有﹐但是比较少﹐
另外一个骗局﹐更严格来说﹐应该叫做偷换概念。比如现在在北京﹐中介推荐给你一个北京二环的房子﹐两室两厅﹐然後告诉你﹐这个房子可以以北京均价的三分之一买到﹐你会不会动心﹖
相信很多人都会动心﹐但这里面实际上就是偷换概念。因为在澳大利亚﹐尤其是悉尼和墨尔本﹐本地的主流人群居住的习惯﹐和国内非常不同。很少有人居住在市中心﹐或者是我们讲的“二环”﹐大家一般来说都比较喜欢住在离市中心开车30分钟到60分钟之间的距离。
这种在市中心附近的房子﹐增值回报取决于未来谁来接手这套房子。很遗憾﹐本地的人很难会来接盘这种房子。如果你这个房子买在我们国内理解的郊区﹐还是一个联排别墅﹐或者是独栋别墅﹐但是这个房子未来有很大的涨幅﹐因为刚性需求更多。
还有大学城附近的房子﹐澳大利亚大学所在的位置都在市中心附近﹐这个就又回到刚才讲的了﹐大学城就是在市中心﹐可能只是留学生喜欢﹐但是本地人就不喜欢了。
这就是我所说的偷换概念﹐用“市中心”这个概念跟国内投资者宣传﹐在悉尼是这样的﹐在墨尔本也是一样的﹐在其他的布里斯班﹑黄金海岸这些中小城市更是如此。
公寓的副成本非常高﹐比如物业管理费﹐以及游泳池﹑健身房这些比较高端的公寓维护成本特别贵﹐这样一算的话﹐说白了就是亏钱的﹐你只有可能期待的增值汇报﹐但是市中心公寓的增值回报恰恰也是整个房产里面回报率最差的。
在2015年到2018年这段时间﹐涌入到澳大利亚房产购买了大量全新公寓的中国投资者﹐他们现在都在非常难受地忍受着亏钱状态很多人要不然就是忍痛割爱﹐亏钱也要卖掉﹐因为他忍受不了短期之内每个月都要往里面贴钱﹐是无底洞﹐不知道什麽时候是个头﹐再加上疫情的原因﹐他承受不了。
国内的人到澳大利亚买房﹐会买楼花﹐买高层公寓﹐买首府城市﹐以悉尼﹑墨尔本﹑布里斯班市中心的高层公寓为主﹐就觉得那个地方是大城市的﹐就像到北京二环买房。
但是澳大利亚本地人的生活习惯和买房习惯﹐是不愿意在市中心买高层公寓的。他们都是买独门独院的房子﹐即使买公寓﹐也不喜欢往市中心凑热闹。市中心盖的公寓基本上都推荐给海外投资者。
很多中国投资者买了市中心的公寓﹐过了几年都没有怎麽增值﹐尤其是疫情期间有很多做短期公寓的房子﹐结果留学生都没回来﹐这其实就是一个不愉快的投资体验。但是这个跟澳大利亚本地的房地产市场没有什麽关系﹐不能说是劣势﹐但是肯定是一个坑﹐很多人都掉到这个坑里去了。
对海外投资者来说﹐澳大利亚还有一个额外的印花税。本地人买房﹐100万的房子可能交5万块钱印花税﹐5%左右﹐每个州﹑每个城市都不太一样﹐但是差不多就是4%﹑5%。
如果是海外投资者﹐在这个基础上还要多交7%﹑8%﹐就等于买一套100万的房子﹐你要交出10万﹑12万的税﹐澳大利亚政府在某种程度上也是在努力保护本国人买得起房﹐因为海外的投资者太有钱了﹐政府担心把房价炒起来。
澳大利亚买房还有需要注意的就是﹐有一些新开发的区﹐比如在墨尔本西边的一块湿地﹐开车半个小时就到了。这片湿地原来有很多鸟栖息在附近﹐後来就变成民用地﹐搞大规模开发﹐但其实周边居民很少。
但是在这儿搞开发的房地产和中介﹐会大力到中国去做宣传﹐号称有高尔夫球场﹐离机场很近﹐离墨尔本市中心只要半个小时﹐将来会通高速﹐将来有购物中心。
但真实情况是﹐即便後来真的有购物中心和高速﹐中间也要有好长一段时间的磨合期﹐交通很塞车﹐因为人突然增加﹐道路﹑铁路都不够用。所以很多华人都没来过澳大利亚就把房子买过去﹐买过去才发现很荒凉的一个地。
关于规划这件事﹐澳大利亚政府对会提前宣布﹐要在什麽地方建铁路﹑建公路﹑建桥梁﹐审批之後就开始施工。但是澳大利亚施工速度很慢﹐不像在国内修个高铁﹐恨不得一个月就完工﹐但是在澳大利亚三五年是很正常的一件事情。
所以﹐很多中国投资者看到照片﹑宣传片就动心了﹐买了房﹐然後来了之後实地看﹐发现完全不是那麽回事。
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