墨尔本市区公寓价下跌 中国买家亏了

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来自中国的房产投资人在过去几年大笔投资澳洲房产,特别是“类似于”中国市场的市区公寓楼。但是,当澳洲各地楼市在过去几年中普遍大幅度上涨的同时,位于CBD市中心周围的公寓楼市价却走向相反,大幅度跌破新楼卖价,投资人面临亏损。

过去几年中墨尔本和雪梨等地的新造公寓楼大部分都是通过海外直销的方式,向来自中国,新加坡等华人聚居地区推销。其中相当多的买家甚至从来没有到过澳洲,对澳洲国情根本不熟悉,只能依靠自己对本国房产市场的理解来投资澳洲市场。

  • 大部分澳洲公寓楼都集中在市区CBD。由于澳洲CBD之外的地区通常都限制高楼建筑,公寓楼主要集中在CBD地区。
  • 澳洲本土人群的购买注意力依然集中在拥有地块的独立房或者联体房。公寓楼的主要买家来自于海外。
  • 墨尔本CBD市区今年将有10200套公寓完工;2015年又相同数量的公寓楼完工,而2016年将有高达13500套公寓上市。
  • 维多利亚州政府目前还有42栋市区公寓楼的开发申请等待批复。其中包括3630套公寓在Fishermans Bend和1100套在Spencer Street;
  • 大批面积小于30平米的“微型”公寓充斥市场,如果出租市场一旦饱和,这些小公寓将很难出手;

许多海外买家购入的公寓楼属于“天价房”:

向海外买家销售的公寓楼通常价格远远超过当地房产市价。虽然这些公寓楼房产的实际价值也同样跟着大市场在向上浮动,但是期望实际价值上涨达到买价,通常需要等候很多年。

对市区CBD周围的10栋高层公寓楼的当前买卖状况分析,发现卖价大多远远低于买家的投资价格。买家都面临着亏损。

  • 买家在2010年以$577,200买入的位于Sturt Street一栋13层高层建筑中的一个单位,上月以$480,000售出,买家亏损$97,200;
  • 一位买家在2007年从Central Qquity在SouthbankOne的公寓楼中购入一个单位i,在2012年低潮时期损失$262,562售出,只收回投资的53%;
  • 在过去十年中,SouthbankOne售出的12套公寓中,仅有一套是为买家赚钱的。Dockland的公寓楼面对着类似的下场;
  • Southbank地区目前有2635套公寓上市出售,Dockland地区有2238套公寓期望出手。大批的待销公寓使得CBD公寓市场前景暗淡;
  • 相对于市区边缘的房产,市中心核心地区的房产还是为投资人收回一定的利润的。

出租市场也面临着压力:

市区房产主要是投资人购入,因此大批带出租公寓上市,为内城区出租市场带来压力。

Southbank地区目前空置率达到8.3%,位居维多利亚第一位。有一位东主甚至提供免费iPad来吸引潜在租客。

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