今年以来,全国多地出现“关店退租”现象。继关闭济南门店后,百货业巨头百盛关闭了其位于江苏常州的新北门店,这已是近2年内百盛关闭的第6家门店。在广东,王府井、新光百货和摩登百货各自宣布关闭旗下经营不佳的一家门店。

半年报显示,多家A股上市百货公司业绩亮红灯,其中南宁百货净利润同比下降达52.97%,杭州解百上半年净利润同比下降达44%,广州友谊上半年净利润同比下滑23%。

电子商务大潮冲击下,百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬。与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的新挑战。

多地商铺遇冷

数据显示,从4月底至6月底,包括百盛百货、中都百货等在内共有8家百货的12家门店关闭,如此密集的关店潮在近5年的中国百货业尚属首次。

在一些三四线城市,部分较低端的商贸城空置、退租的现象更为突出。成都国际商贸城建筑面积达345万平方米,投资380亿元,设有6万个标准展位,是目前在建的西部最大的商贸城。

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《经济参考报》记者在现场看到,商贸城人气冷清,摊位大量闲置,除了一楼主干道两侧有部分摊位开张,其他地方很少能看到人。一家服装店老板叶小文说,每天的营业额只有几百元,本都做不回来。

西安丹尼尔商贸城总经理王君玉说,2013年开业的时候,2000多铺位的招租率达到90%,但一年多来,即使不算租金成本,至少70%的商户都在赔钱,因而退租现象比较突出。

在上海,部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求,变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时,租金回报率比前几年明显下降。

《经济参考报》记者走访总建筑面积接近50万平方米的月星环球港,这个去年开业号称上海最大的购物中心,在傍晚18点的黄金时间却人迹寥寥。除了餐饮、娱乐设施有些人气,服装、鞋帽等购物商铺几乎没有客流,且每个楼层都有尚未招租的“空铺”。

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上海商业经济研究中心主任齐晓斋表示,受电子商务冲击、成本提升等影响,实体百货零售业生存日艰,尤其是纯百货业态,销售额连年下滑,行业毛利率不断下降,亏损严重。在此背景下,商铺招租难、租金下降甚至退租都是必然结果。

商业地产过剩隐忧

一半是海水,一半是火焰。与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是,仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木,建造新的城市综合体或大型购物中心。

以广州为例,在中心城区商业地产趋于饱和的情况下,番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈,除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外,还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。

据戴德梁行等机构统计,2014年广州将新增商场面积56万平方米,接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算,仅今年的新增供应就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增商业项目体量将达到340万平方米,相当于17个西单大悦城。国际咨询机构世邦魏理仕统计,2014至2016年上海将新增商场面积330万平方米,与以往年增40万平方米的供应相比大大提速。

业内人士认为,当前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平,而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现,去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国占了9个;中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

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商业地产供应过剩导致恶性竞争,不仅使得空置率攀升,也加剧了百货零售业的亏损。齐晓斋说:“目前百货行业的萧条和亏损并不完全是电商冲击导致的,恶性竞争、经营模式落后等才是主要原因。”以新近关闭的常州百盛为例,周边聚集了乐宾、万达、金鹰等大型商场,竞争极为激烈,生意普遍难做,新项目开业后都难以按预期盈利。

世邦魏理仕调查显示,百货业的低增速、低利润越来越无力支撑高昂的房租,城市综合体前景堪危。近三年,多家百货企业样本数据显示,其物业租金和员工开支年均复合增长分别为14%和18.5%,而同期百货营业收入年均复合增速仅为8.8%。

世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕认为,短期内供过于求、竞争激烈加上电子商务冲击,大型购物中心经营或面临困境。事实上,由于招租难、经营难,广州番禺万达广场等都比预期延迟了开业时间。一些新开业的城市综合体以销售额扣点的形式收取租金,如果商铺销售不理想就面临现金流危机。

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