如何让您的钱更加“辛苦”地为您工作
本文针对目前有些澳洲房产投资者，希望利用非澳元贷款，从香港地区的银行申请低息港元或者美元贷款，被低息诱惑，而忽略了澳洲本地银行澳元贷款产品的灵活性、忽略了澳洲房产投资收益是澳元，而希望用港元贷款来进行投资的汇率风险和其他不确定性，由此导致澳洲房产投资，这个本身是“被动投资”，无需太多精力就能进行的创富活动带来许多压力，并有可能为投资者带来很多烦恼等不确定性进行阐述。
巴菲特曾经说过：一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资和理财，钱赚钱胜过人赚钱，要懂得让钱为你工作，而不是你为钱工作。”
笔者更加甚之，并由此提出：如何让你的每一分钱更加”辛苦“地为您工作？
如果您懂得利用存量财富，如现金、存款、您房产中的“EQUITY’—即房产中自己的权益（房屋价值-减去贷款）以及您的月收入的余额来进行投资，通过充分利用社会资源，如我们提出的“OPM”、房地产投资、成熟银行的贷款机制（如澳洲银行）、可达到的财富水平将无可限量。
要达到最高境界财富水平，关键在于您有无投资的眼光和投资的思路，笔者常常提出的成功方程式是：成功=思路+勤奋+坚持+机遇，就是这个意思：眼光和思路是第一位的。
西方人常常的说法，一个人的财富水平与他的最亲密朋友的财富水平相关。就是说，您最亲密的朋友的投资行为会影响到您的投资眼光和思路！最后，您的财富水平一般会等于您的最亲密朋友的财富水平。除非您没有最亲密的朋友！
有关港元贷款
最近有部分澳洲房产投资者，希望使用港元贷款来购买澳洲房产，根据与香港有关银行从事港元贷款帮助澳洲房产投资者的政策来看， 非澳元贷款来投资和购买澳洲房产的风险非常之大；贷款条件和门槛比澳洲本地银行贷款高得多，主要是由于香港银行对澳洲房产得抵押价值和投资价值美元本土经验原因。
先说贷款条件和门槛
· 港币贷款首选需要符合月收入较高且非常稳定／或者有港币收入;
· 提供个人详细的信用卡账单、银行账单、收入账单、个人资产证明；
· 香港银行对于还款者有限定，每月的收入最多不能超50%来作为按揭还款；
· 银行内部评估申请人抗风险能力是按照澳洲标准贷款利率+2%来计算。
举个例子如果是购买50万澳币的房产，按照贷款比例7成来计算，贷款额度A$350,000, 计算上银行评估利率7.8%+2%=9.8% ,年评定还款A$34,300 澳元,月评定还款$2,858澳元，根据目前的汇率，大约等于人民币¥18,580. 申请的贷款人的稳定月收入要大于18580X2=¥37158,银行才能考虑批复贷款成功；
换言之10个大陆申请人中能够成功最终成功批复贷款的人寥寥无几.如遇到物业到了交割期限，贷款却没有办法下来，买方责任可能会发生违约的情况，开发商有权利追讨罚金，最多在数十万人民币。
投资房产自然要考虑利率的问题，但是如果选对合适的项目一样可以达到以租金贴补银行贷款利息的用途。
汇率风险
非澳元房屋贷款来购置澳洲房产存在较大的汇率波动风险。由于澳洲房产的价值是用澳币计价,当您选择澳币以外的货币贷款时,贷款总额与房产价值的比例(一般简称“房贷比”或“LVR”)将随着汇率波动而上升或下降。例如,您选择以港币作为您的还款货币,当港币兑澳币汇率升值时,您的港币贷款总额不变,而您的抵押房产价值(以港币计算时)则减少,房贷比因此上升。
同时， 在整个贷款期限内,一旦因汇率波动引起的房贷比超过银行规定限度,银行将要求您在短时间 内放入定存作为补充抵押。根据波动幅度,有可能要求不断追加定存金额。该笔存款将一直冻结至房贷比降回至银行规定限度内。根据历史数据显示,澳币的汇率波动幅度很大,一旦澳币大幅贬值,您需要存入大量现金存款。
从上述举例说明的数字来看，如果每个月的还款为A$2,858澳元，根据目前汇率A$=HK$8.0,每个月的还款是HK$22,864，如果澳元对港元升值10％，则每个月的港元还款额升至HK$25,150，这非常影响贷款人的现金流，并有可能导致香港贷款银行向贷款人要求继续向其存款帐户汇存更多的港币，来降低由汇率变化导致的风险。
如果澳元贬值10％的情况下，贷款人的风险是由于所购房产的评估值相对于港元来说，也就贬值10％，银行的风险同时也需要转嫁给贷款人，这时候，银行将要求贷款人向该银行汇存更多的港元来防止风险的发生。
若您没有在银行规定的期限内存入增加抵押定存,银行将徵收懲罰性利息或行使拍卖权。
总之，采用非澳元的银行贷款来购买和投资澳洲房产，弊大于利；也不符合澳洲房产作为被动投资的工具，来帮助投资者真正实现无忧投资的目标。
澳洲本土银行的澳元贷款
笔者在1996年曾经写过专稿（请参考本文附录），介绍澳元贷款，在澳洲，最低利率的贷款产品，并不一定是最好的产品；而是此贷款产品的灵活性和这个贷款帐户的各种机制，充分利用好澳洲房产贷款帐户的各种机制，可为澳洲房产投资者带来诸多好处。——投资澳洲房产的好处多多，本文着重介绍一下—如何通过澳洲房地产贷款帐户，充分将您的闲钱为您“辛苦”赚钱。
完全对冲机制
澳洲银行大部分的贷款产品都具有完全对冲机制，即申请贷款人在获得银行贷款批准后，可以再申请一个存款帐户，用于让贷款人存入节余资金或者暂时无需开支的资金。这些资金的存入，可以100％来抵消贷款帐户中的同样的贷款金额，由此获得免息。
这种机制对于很多中国投资者来说，是非常有价值的机制。主要是由于大部分中国投资者，在很多时候会有大量的现金，特别是企业主和经商人士，这些现金是存入境内银行而获得很低或者有时候无息的帐户中的。如果我们将这些“闲钱”存入澳洲房产贷款帐户的对冲帐户中，我们享受的利息是澳洲银行贷款利息，目前高达7％左右！
汇率变化机制给贷款人的惊喜
如果我们利用澳元和人民币之间的汇率变化，来进一步去充分利用这个对冲机制，我们的财富将更快的积累起来。
让我举例说明一下自己的亲身经历，是如何利用澳洲房产贷款帐户和它的对冲帐户，来获得额外收益的：
下图是最近5年的澳元对人民币的走势图：
http://www.google.com/finance/getchart?q=AUDCNY&x=CURRENCY&p=5Y
澳洲房产投资成功的关键，是正确选择贷款产品X
2002年，笔者在澳洲购买了一处房产，价格为62.5万澳元,首付20％，为12.5万澳元，加上交易费用，总共约15.6万澳元，从澳洲联邦银行获得50万的贷款。
在美国次贷危机发生后的2009年，笔者认为澳元汇率已经走到历史的低点，为A$1.00=¥4.30,不会走得更低了！或者再低走，也是鱼头鱼尾了，充满骨刺了。我的行动是，将自己在中国的“闲钱”东凑西凑足¥235万元人民币，想办法购汇成功向澳洲对冲帐户存入了A$50万澳元。（根据中国政府政策，每个居民可以在一年内向境外汇出5万美元的额度，这符合国家政策；而且近期，个人向海外投资的政策有松动的迹象）。
2010年春节之前，为了奖励自己多年来的辛勤工作，我决定乘自己还年轻的时候，拥有一辆敞篷跑车而苦思冥想在研究自己还有什么“闲钱”的时候，我想到了我在2009年“归还”给澳洲银行的50万澳元，这时的澳元和人民币的汇率在6.7左右浮动，我决定将此多还的钱调回国内，换成335万人民币，正好多出100万元人民币,这笔钱太足够我买一辆宝马335i敞篷跑车了！
还有一个事例，是我的一个忠实客户的刘先生。刘先生在2008年通过我们的帮助，购买了一处澳洲房产，当时的向银行的贷款也是50万澳元，在金融危机后，我联系他，做生意当中是否有一些闲钱，如果有暂时不需要的钱，可以买些澳元将贷款暂时全部还掉，也就是汇存到他的对冲帐户上去，这样50万澳元的利息就一分都不用还了。
后来澳元升值并在我完成我的操作后，也跟刘先生联系过，你这时需要钱用吗？如果需要，可以将这多还的50万澳元调回来，可以多换100万元人民币呢！
澳洲房产投资收入 － 租金
通过澳洲房产投资，利用OPM和杠杆原理，建立澳洲房产组合，来积累财富，积累退休金，是我们傲丰首创和推行的投资澳洲房产理念。
澳洲房产的低空置率，为投资者带来稳定的租金收入，这些资金收入，如果能够与澳洲贷款帐户做好“正时”的匹配，就是说在第二个月本金产生利息之前，将租金收入拨入贷款帐户，才能将利息支出降到更低，非澳元贷款的低息港元贷款时完全做不到这些的！
总之，在澳洲房产投资过程中，如何利用银行贷款是一个重中之重的环节。忠告澳洲房产投资者，一定不要只看利息，只看支出；要把这些支出当成投资，当成定投资金，这些定投资金，将在自己往后的长期投资中一本万利的收回来，这才是胜者，才是智者！
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