几乎所有人都预测，今年房地产价格将上涨。实际上，报纸上已经充斥着有关房地产出售价远超保留价的故事。
库存水平低是造成市场兴旺的部分原因。随着可售房屋存量的增加，这种繁荣可能会降温。但是，储行和政府不希望房价上涨太快，因为它可能造成泡沫，而最终所有泡沫都会破灭。
西太平洋（Westpac）银行的首席经济学家Bill Evans预测，未来两年澳大利亚的房地产价格将上涨20％。其他大多数经济学家也同意他的观点。
根据澳大利亚统计局的贷款指标，房地产市场仍由自住买家占据主导地位。
但是，随着整体情绪的改善，投资者很可能会重返市场，这可能会进一步推动价格上涨。若政府认为其增长率是不可持续的，则可能会感到担忧。
去年，政府宣布将废除“负责任的贷款”（responsible lending）规定以加快贷款审批时间，并取消“一刀切”的做法（即给予银行更多的酌处权）。
实际的结果是，贷方可能不再需要确定你当前每月的支出（包括可自由支配的支出）。相反，他们可以使用一个基准。实际上，对于许多借款人而言，这将增加其借贷能力。
参议院委员会最近向政府建议，让这些拟议的变更生成为法律。现在，该法案需要在参议院和众议院进行辩论并通过才能生成法律。如果该法案最终通过，这可能会进一步推高房地产价格。
澳储行和现金利率
储行可能不会提高现金利率的主要原因有两个。
首先，正如行长Philip Lowe在去年10月的一次演讲中所强调的那样，收入最低的40％的人受到COVID-19的影响最大。因此，加息将对负担能力最低的低收入者产生不利影响。
其次，加息对于联邦（和州）的预算赤字来说会是一个坏消息。联邦政府的借款总额预计将达到1万亿。利率若上升1％，政府每年要额外损失100亿。从政治上讲，这不是一个诱人的前景。
如果澳储行认为不适合通过提高现金利率为房地产市场降温，那么下一个最好的方法就是改变审慎的贷款标准。
这是可能的方法：
●提高投资者按揭贷款的利率，并保持自住房住房的利率不变（投资者按揭贷款利率已经比自住房的利率高0.4-0.8％）。
●限制投资贷款的贷款对价值比率（LVR）最高值。目前，投资者最多可以借贷房产价值的90％，这意味着他们只需要10％的首付加上费用。政府可以降低这些LVR限制，就像新西兰储备银行上个月所做的那样。
●提高投资者的基准利率。当贷方计算你的借贷能力时，将使用基准利率。它为将来的利率上升提供了缓冲。基准利率越高，借贷能力越低。
锁定资金
我认为政府很可能（通过审慎管理局APRA）在未来6到18个月的某个时候收紧对投资者的借贷标准。当然，这取决于房产价格。如果价格上涨被视为是可持续的，则无需更改借贷规定。
对于房地产投资者而言，未来六个月是锁定获得尽可能多的资金的时候。
根据你的物业的类型和位置，我可能倾向于等待一两个月，再对你的物业进行重新估值。这将允许更多可比较的销售的发生。然后，在四月或五月份左右，我会要求按揭贷款经纪人对我的房产进行重新估值，并将我的借贷能力锁定在新估值的80％之内。确切的时间取决于你的具体情况。
尽管将来可能会更改贷款规则（如上所述），但即使没有立刻进行的计划，将你能获得的借贷最大化始终是一个好主意。
不要迫不及待
有些人担心未来房价上涨的前景，并感到迫切需要在房价进一步上涨之前立即购买房产。别这么做！
当然，你不应该拖延。如果你已经准备好投资，那么你当然应该这样做。但是同样，如果现在不是合适的时机，请考虑以下三个原因而不要迫不及待：
●到最后，你为房产支付的价格基本上无关紧要。远远更重要的（重要指数乘以10）是你所购买的资产的质量。
●房地产是一项长期投资。你应该计划将其保留数十年。因此，没有必要在几个月里焦虑不安。
●最近的结果会鼓励可自由酌处的卖家。因此，我们应该预期市场上的房产供应将会增加。这可能会对价格产生降温效果，或者至少会抑制价格上涨。我们必须提醒自己，价格是能够双向波动的。
几乎可以肯定的一件事是，利率很可能会在很长一段时间内保持较低位，而这是一个机会。
Stuart Wemyss是独立财务顾问，也是《Investopoly & Rules of the Lending Game》一书的作者。
(本文版权为《澳大利亚人报》所有）
【唐人街】Fb每日分享澳大利亚精选新闻，让你随时随地知道澳洲最新 @玩乐、@移民、@生活资讯：https://www.fb.com/news.china.com.au/
【欢迎新闻爆料，洽谈合作！】微信订阅帐号：news-china-com-au
