伦敦 | 几个世纪以来，位于伦敦市中心以东20公里、泰晤士河北岸的达格纳姆教区曾是一片人烟稀少的沼泽地。即使在1921年，这里也只有9000名居民。
十年后，经过一场令当今房地产开发商都惊叹的建设热潮，这片以联排房屋为主的地区人口激增至9万人。而在这些居民与河流之间，一座标志性的福特制造工厂拔地而起，于1931年正式开业。
快进一个世纪，情况似乎出奇地相似。河畔依然矗立着福特的庞大工厂，新生产的汽车整齐地排列在停机坪上。但规模已远不如前；而在福特工厂旧址腾出的土地上，新一轮住宅建设热潮正在展开。
核心项目是一个占地18公顷、包含3500套住宅的开发项目，名为“达格纳姆绿园”，正在高速推进。目前大部分区域仍是泥土，但首批住宅预计将在两年内交付。
在这一个世纪的时间里，达格纳姆与澳大利亚的唯一联系是流行音乐大师约翰·法纳姆：他出生于此，但在1950年代末随家人移民至墨尔本，当时年仅10岁。
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如今，澳大利亚人又回来了。为达格纳姆绿园的“建后出租”（BTR）部分提供资金支持的是澳大利亚最知名的英国企业出口——麦格理集团。
麦格理在该项目上的开发商兼投资者是Goodstone Living，该公司于2021年年中成立，由来自新南威尔士州的建筑工人转型为金融家的伊利亚·布拉齐克（Iliya Blazic）领导。他拥有克罗地亚和爱尔兰血统，已在英国生活了三十多年，但仍保留着澳大利亚口音。
布拉齐克在过去几十年里主要从事学生公寓的开发。但当他热情洋溢地踏足达格纳姆工地时——他的父亲曾是建筑工人，石灰砂浆显然流淌在他的血液中——他表示，BTR是英国房地产的下一个风口。
“英国有很多租赁住房，但约40%的房源建于1940年代之前，因此房源非常老旧，”他说，“目前市场上缺乏BTR产品，因此需要开发商来填补这一空白。”
麦格理也持相同观点。但他们在英国启动BTR项目的时间可能比预期要长。
2021年下半年，Goodstone刚起步时，英国央行的官方利率为0.1%，房价涨幅远超收入增长。这看起来是理想的起点，麦格理试图迅速行动。
“我们与管理团队一起成立了公司；我们安排了一些内部人员；我们建立了系统和流程；然后我们利用资产负债表确保了一些种子资产，随后为Goodstone筹集资金进行管理，”麦格理资产管理公司房地产团队董事总经理詹姆斯·贝奇利-克伦德尔（James Bechely-Crundall）表示。
但到了年底，利率开始飙升，房地产和基础设施行业开始陷入困境。
“随着利率周期的变化，潮水退去，并非所有人都做好了准备，”贝奇利-克伦德尔说，“这很有趣——确实有一些平台停滞不前。”
麦格理和Goodstone利用这段间歇期组建团队，等待潮水再次上涨。
“基本面，供需基本面在整个经济周期中并未改变。这一点非常明确，”布拉齐克说。贝奇利-克伦德尔也表示赞同：“我更进一步认为，这些基本面甚至变得更加强劲。随着抵押贷款利率上升，越来越多的人被排除在住房市场之外。”
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