不论人们喜不喜欢，重返工作场所的趋势正在加速形成。这是推动商业房地产复苏的两个主要因素之一。无论人们的看法如何，从西雅图到悉尼，从曼哈顿到墨尔本，重返办公室的运动正在集结力量。
摩根大通首席执行官杰米·戴蒙在一段泄露的录音中发出的对居家办公的愤怒指责——“我厌倦了这种情况。自从疫情以来，我已经连续工作了七天，每次我来上班，其他人在哪里？”——只是众多知名企业高管下达指令的最新例证。
还有埃隆·马斯克、亚马逊首席执行官安迪·贾西、Meta Platforms创始人马克·扎克伯格，以及上个月签署行政命令要求美国官僚机构终止与员工居家办公安排的唐纳德·特朗普。
在特朗普和马斯克持续攻击“觉醒心智病毒”以及多样性、公平性和包容性政策的背景下，重返办公室的运动在美国显露出一丝不快的男性气氛。毕竟，仍承担大部分照顾和家务责任的女性，是居家办公所提供的灵活性最大的受益者之一。
不过，在澳大利亚，重返办公室的趋势毫无疑问正在加速。在过去一周，Chanticleer与国内三位最著名的办公地产老板进行了交流——Dexus首席执行官罗斯·杜·维尔内、Mirvac首席执行官坎贝尔·哈南以及Lendlease的托尼·隆巴多，他们报告称当地商业领袖的态度正在明显转变。
杜·维尔内表示，尤其是在银行和保险等行业的大型雇主，正“非常坚决”推进重返办公室的主题，他至今仍记得一位ASX 20的首席执行官最近说的话。
“他说，如果他们的工作可以在家完成，那么他们的工作也可以在海上或由机器完成。”
隆巴多表示，居家工作的常态化正受到挑战。“我认为常态将回归到四到四个半工作日，”他说。“我们在政府和私营部门都看到这种趋势，我认为这将在未来12个月内逐渐显现出来。”
重要的变革正在进行
Chanticleer已经预见到，支持居家办公的人将再次对此提出批评——办公房东只是为了自保，而进步的雇主绝不会放弃如此有价值的留任与生产力工具——居家办公。
但旅行方向和数据都表明，重要的变革正在进行。哈南表示，悉尼交通部门的数据表明，办公场所的访问量已恢复到疫情前的水平，而大量 anecdotal 证据——关于大企业要求（或强迫）提高办公室出勤率并打压“咖啡打卡”等做法的故事接连不断——不容忽视。
是的，毫无疑问，自利也确实帮助解释了一些办公地产业主对转变的热情。鉴于他们在办公物业价值上遭受的重创，已有约20%的下降，任何好消息都无疑是受欢迎的。
但杜·维尔内、哈南和隆巴多认为，有两个关键原因可以相信这一阶段正在为办公部门的复兴做好准备。这两个原因都归结为简单的数学。
首先是办公桌空间的“权力游戏”正在显现。哈南解释说，在COVID-19之前，办公租户通常遵循的基本规则是每10位员工配备7个办公桌；考虑到疾病、假期和商务旅行，这个数字是合理的。
但疫情以来，随着居家办公变得更加根深蒂固，租户减少了办公面积，比例降至每10位员工约5个办公桌。
“这就是我觉得很有趣的原因，当企业澳大利亚告诉我他们希望员工每周在办公室工作三天时，”哈南说。“如果你有10人共享5张桌子，这根本做不到。数学是不成立的。”
有很多来自美国的报道详细描述了当员工实际遵循重返工作命令时造成的混乱。亚马逊曾因缺少办公桌、会议室和停车位而陷入困境。一些美国联邦政府员工甚至报告称，通过抛硬币决定谁可以使用工作站。
质量的流向
澳大利亚雇主似乎正在试图通过获取更多的办公空间来提前应对这个问题。哈南引用了JLL的数据，2024年办公空间的净吸收量达到六年来的最高水平，吸纳了163,500平方米的空间，而次租赁的可用性降至自2020年6月以来的最低水平。净吸收量尤其在悉尼强劲，达到86,400平方米，为2015年以来最高水平。
隆巴多在全球的办公市场中也看到了类似的趋势。“我认为一些早期的行动者实际上把空间减少得太多，现在意识到他们需要更多的空间，”他说。“我们正在看到该领域的积极需求。”
第二个主要趋势是办公市场对高质量空间的持续追求。
在悉尼和墨尔本相对紧凑区域的聚集（前者从马丁广场到环形码头的黄金矩形，后者是墨尔本的核心CBD）仍在继续。但隆巴多表示，租户并没有放弃2030年的可持续发展目标，因此他们希望获得尽可能现代、环保的高质量办公空间。
然而，问题是，这些高质量空间数量有限，无法迅速增加新的供应。
据哈南称，建造新建筑的成本已上涨约20%，而为了吸引租户所需的激励措施（如免租期和装修成本）也上涨了类似比例。但由于资本化率的降低，新的建筑价值下降了约10%。
所有这些都意味着租金需要大幅上涨，开发商才会有意愿进行新建；杜·维尔内估计，租户现在所支付的租金与新办公开发所需的经济租金之间的差距约为20%。
哈南表示同意，“在这个周期性资产类别（例如办公）中，人们会停止兴建新项目，只有确实拥有便宜土地的人才会继续建设。”
墨尔本市场是全国最糟糕的……任何拥有低质量建筑、位于城市错误位置的人都将陷入困境。
—— 罗斯·杜·维尔内，Dexus
哈南、隆巴多和杜·维尔内认为，这使得拥有最佳办公资产组合的人能够在办公复苏中占据良好位置。Dexus、Mirvac和Lendlease的入住率仍然非常强劲，吸引新租户所需的激励措施在悉尼等关键市场已经开始放宽，未来几年新供应的不足应该能支持估值的复苏；悉尼未来五年的预期完工量预计将是过去五年的一半，而墨尔本的完工量则可能仅占过去五年的34%。
尽管仍有一些痛苦的地方——杜·维尔内表示墨尔本市场是全国最差的，任何拥有低质量建筑，且位于城市不理想地区的人将面临挑战——但周期正在转变。
杜·维尔内表示，“特别是在悉尼，办公市场的前景在未来三到五年中将相当好。”
居家办公革命的下一个阶段看起来将成为锦上添花。
