资深分析师乔恩·莫特表示，房地产的代际负担能力危机是我们过去四十年政策选择的结果。银行家们能帮助改变这一局面吗？资深银行业分析师乔恩·莫特有一种将复杂问题简化为简单概念的能力。在周二于悉尼举行的《金融评论》银行业峰会上，他直指澳大利亚住房负担能力挑战的核心，令全场鸦雀无声。
最新的银行业统计数据显示，澳大利亚银行约8%的信贷流向了年收入低于12万澳元的自住家庭，这些家庭约占社会的60%。与此同时，9%的信贷流向了年收入超过50万澳元的房产投资者，而他们仅占社会的1%。
莫特指出，其结果是，已经难以负担的住房价格进一步超出了年轻一代澳大利亚人的承受范围，他们很可能被市场拒之门外。
“如果这种情况不改变，而你住在悉尼，你将永远无法认识你的孙辈，”莫特说，原因很简单，他们将永远无法在同一市场中购房。
住房市场中的代际鸿沟众所周知。但正如莫特所解释的，这是澳大利亚社会和审慎监管机构几十年来做出的非常深思熟虑的决策的结果。
例如，在20世纪80年代，澳大利亚三分之二的贷款流向了企业（尽管其中包括一些相当糟糕的商业地产贷款），约三分之一流向了抵押贷款，还有少量个人贷款。
杠杆率大幅上升
但为了增强银行系统的安全性而实施的抵押贷款风险权重，在接下来的四十年里改变了这一比例，导致澳大利亚住房市场的杠杆率大幅上升。
还有其他变化也无助于解决负担能力问题，包括建筑成本的飙升，西太平洋银行首席经济学家卢西·埃利斯指出这是一个全球性问题。莫特表示，过去几年，墨尔本和悉尼的房屋和土地套餐成本上涨了约40%，而借款能力却下降了30%。这使得传统住房市场的入门点超出了中等借款人的承受范围。
但正如莫特所说，想想这些变化的结果。不仅住房对大部分社会成员来说难以负担，而且直到最近，企业贷款也越来越多地被房地产贷款挤占。
莫特表示，澳大利亚储备银行的研究表明，生产力的一个关键驱动因素是年轻人创业。但他们面临两个问题：由于抵押贷款风险权重，可用于企业贷款的资本减少，而且如果不提供住房作为抵押，很难获得商业贷款。
莫特的论点是，虽然我们成功地提高了银行系统的稳定性和安全性，但我们却使住房变得难以负担，企业贷款更难获得，生产力也变得更糟。
“我们对这些结果满意吗？”莫特问道。
显然不满意。但正如莫特所指出的，前澳大利亚国民银行首席执行官罗斯·麦克尤恩在去年的银行业峰会上最后一次露面时曾表示，监管的钟摆已经摆得太远。即将离任的澳新银行老板谢恩·埃利奥特随后不久表示，住房已成为富人的产品。
“对社会来说是正确的吗？”
自那以后发生了什么？住房负担能力和信贷获取情况进一步恶化，澳大利亚审慎监管局宣布对金融服务行业的治理进行新一轮打击。吉尔伯特+托宾律师事务所合伙人理查德·哈里斯表示，这不太可能实现其减少复杂性的既定目标，因为历史表明，这种新监管从未真正实现这一目标。
“我认为我们都对系统的强度感到满意，”莫特说。“但这对社会来说是正确的吗？这是你必须判断的问题。”
当然，银行需要在给定的护栏内运作。正如莫特所解释的，银行现在重新转向企业贷款的原因是竞争压低了抵押贷款的回报率，以至于它们大部分贷款的利率低于资本成本，而企业贷款的回报率现在看起来更具吸引力。
正如埃利斯所说，拥有大量短期存款的大型银行通常不是支持可能推动新一轮生产力的初创企业投机性贷款的最佳场所。可能需要审慎监管体系之外的某些人站出来。
这是一个重要的观点，但让我们退一步考虑莫特的更大图景。
住房危机并非凭空产生。生产力危机也不是偶然发生的。我们做出的政策选择——特别是专注于银行系统的稳定性和安全性——带来了后果。
按照澳大利亚的方式，我们非常擅长诊断问题，并抱怨结果。但借用莫特的观点，我们将如何向我们的孙辈讲述我们的应对措施？
