托儿所房东年收27亿租金 家长费用持续攀升

托育行业正迎来爆发式增长，成为澳大利亚房地产最赚钱的领域之一——而家庭正为此付出代价。

随着投资者涌入该领域，托育费用急剧上涨。部分家长现在每天需支付高达220澳元（约合每周1000澳元）的费用，才能进入这个年产值超200亿澳元的系统。而该系统正日益被系统性缺陷、不透明操作以及营利性托育中心频发的严重事件所困扰。

虽然部分费用上涨可归因于人力成本，但租金上涨也是重要推手。

澳大利亚竞争与消费者委员会（ACCC）数据显示，2018至2022年间托育费用涨幅达20%至32%，远超通胀与工资增速。同期联邦托育补贴增至每年140亿澳元。

补贴资金或加剧乱象

阿尔巴尼斯政府最新预算案中，承诺再向该行业注资50亿澳元，包括新建基金、三天托育补贴及教育者工资支持。

但专家警告，无约束的政府资金正在催生托育行业的私人租赁经济，既影响服务质量，又导致偏远贫困地区出现”托育荒漠”。

国际企业税收问责与研究中心（CICTAR）为ABC进行的分析显示，托育地产主每年收取的租金高达27亿澳元。

ABC调查揭露了行业乱象：忽视儿童、无资质员工、教育者背负销售指标，甚至出现每餐仅33澳分的伙食——全为追求利润。

过去十年间，95%的新建托育中心为营利性质，长期日托机构中营利性占比近四分之三。上市公司、私募基金、地产开发商纷纷入局。

“日益掠夺性”的地产业主

研究员Lee指出，租金是托育中心仅次于工资的第二大成本，租金上涨要么转嫁给家长，要么削减其他开支。

“焦点一直在营利性运营商身上，”Lee说，”但新出现的角色是日益具有掠夺性的营利性地产业主。”

部分大型业主通过复杂财务结构掩盖商业模式，例如某大型业主拥有18家信托子公司，无需公开财务报表。

“高租金迫使运营商最大化入园率，”她表示。在部分案例中，每个儿童相当于35万澳元的估值，推动中心总价值达数百万。

租金常按儿童数量计算，年均1500至9000澳元不等，年租金可达数十万澳元。租赁结构将物业相关成本转嫁给运营商，包括维护、保险和维修。

“这些策略可能损害质量，”Lee警告，”非营利机构被挤出市场，而营利机构快速扩张。企业业主可能通过投机交易制造不稳定，加剧优质托育资源的地域不平等。”

对业主而言，这是低风险高回报模式。成本最终通过更高费用转嫁给家庭，或削减其他开支达成利润目标。

“只为创造利润”

私募机构Affinity Education前经理Loveday透露，其考核指标包括入园率、工资控制、收入利润等，”这些KPI与教育质量无关，纯粹为创造利润”。

行业顾问Chey Carter指出”按儿童计费”的租赁模式促使开发商建造更大设施，但澳大利亚儿童教育质量管理局数据显示：容纳41-60名儿童的机构年均157起事故/百人，而101人以上机构达361起，暴增200%。

“持续的安全事件破坏家庭信任，影响入园率与收入，”她警告。部分市立中心因业主追求更高租金被迫关闭。

地产交易激增

ACCC报告显示，2017-2020年托育中心年交易额约4亿澳元，2021年飙升至9.5亿澳元。地产广告将其包装为”低风险高回报”投资，政府补贴成为卖点。

去年11月，Stonebridge地产集团将三家维多利亚州托育中心以超3500万澳元售予中国海外投资者，该集团称亚洲资本正加速流入大都市区托育资产。

这解释了为何开发申请激增，以及悉尼即将举办托育地产投资峰会。同时也造成偏远贫困地区的”托育荒漠”。

“资金无法解决根本问题”

国家儿童专员Anne Hollonds表示：”需要系统性改革儿童安全体系，包括托育行业。”但阿尔巴尼斯政府虽增加工资补贴和建设基金，却未解决Four Corners调查暴露的结构性问题。

生产力委员会去年9月报告建议设立托育监管机构、改革质量评估体系、增加透明度，但政府尚未回应。